Cosa succede se non pago il mutuo?

Il contratto di mutuo è chiaro e preciso, ma la vita è sempre piena di cose inaspettate. Rimanendo legati a un mutuo per venti o trent’anni può succedere che in un momento ci si ritrovi a non poter pagare le rate. Cosa succede in questo caso? E quando si perde l’immobile?

Queste sono le domande a cui vogliamo rispondere oggi. Per quanto scomodo, è sicuramente un argomento importante. Chi sta pensando di chiedere un mutuo dovrebbe informarsi anche su questo, in modo da poter prendere una scelta pienamente informata.

Le informazioni del nostro articolo sono aggiornate con le direttive in vigore nell’agosto 2020.

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Il ritardo nel pagamento delle rate

Per cominciare è utile chiarire quando ci si trova in ritardo con il pagamento delle rate.

Il pagamento di una rata del mutuo è in ritardo quando avviene oltre 30 giorni dopo la data prevista per il pagamento. Entro questa data si è puntuali, mentre oltre scattano gli interessi di mora. Gli interessi di mora, normalmente, sono tra l’1% e il 4% in più rispetto al tasso applicato normalmente al mutuo. Questi si calcolano in base all’importo pagato in ritardo e alla durata del ritardo stesso.

Quando dal semplice ritardo si passa a qualcosa di più, la banca può procedere con la segnalazione CRIF. Si tratta di un database, gestito da un’azienda privata, che raccoglie le informazioni sul merito creditizio dei cittadini italiani. Questo database viene utilizzato da tutte le banche, dalle finanziarie e da molti altri operatori del credito per verificare se una persona sia affidabile o meno nel pagamento dei debiti.

La segnalazione CRIF rende molto difficile ottenere una nuova forma di finanziamento in futuro. Anche comprare a rate uno smartphone diventa difficile quando si è registrati alla Centrale Rischi come cattivi pagatori.

La banca è tenuta a segnalare un cliente a CRIF quando sussiste una di queste tre condizioni:

  • Una o più rate del mutuo non sono state pagate
  • Il pagamento di una rata del mutuo è in ritardo di 180 giorni o più
  • Almeno 7 rate del mutuo sono state pagate in ritardo (quindi oltre i 30 giorni dalla data prevista)

La situazione, in ogni caso, è recuperabile senza perdere la propria casa. Per farlo si può concordare un piano di rientro con la propria banca, anche ratealizzato, in modo da pagare le rate arretrate insieme agli interessi di mora. Solitamente gli istituti di credito non vogliono mettere fretta ai mutuatari in ritardo, quindi il piano di rientro viene tarato in base alla situazione economica del cliente.

Quando si perde la casa?

Dall’aprile 2016 è entrata in vigore una nuova legge che stabilisce termini più favorevoli ai mutuatari. Ora è necessario che la banca attenda il mancato pagamento di 18 rate prima di attivare il pignoramento dell’immobile del cliente.

I mutui hanno sempre come prima garanzia un immobile, che viene ipotecato presso il notaio subito dopo aver firmato l’atto di compravendita. Per questo il pignoramento, in realtà, è una procedura piuttosto breve che non prevede cause, avvocati né tribunali.

L’istituto di credito deve dare al mutuatario un preavviso, tramite raccomandata o PEC, di almeno 10 giorni. Dopodiché può procedere con la confisca dell’immobile.

Una volta che l’immobile è stato pignorato, questo finisce all’asta dove verrà acquistato dal miglior offerente che potrà acquistarlo a sua volta stipulando un nuovo mutuo. Ci sono due esiti possibili per l’asta:

  • Se il denaro ottenuto dalla vendita è meno del debito residuo, la banca potrà ancora rivalersi sul mutuatario per la somma residua;
  • Se la somma ottenuta dalla vendita è più del debito residuo, il mutuatario ha diritto a ricevere la differenza tra il suo debito e i ricavi della vendita.

Al primo punto bisogna prestare particolare attenzione, perché è ciò che accade nella maggior parte delle aste immobiliari che hanno per oggetto immobili pignorati.

La posizione del garante

Quando il mutuo prevede un garante, la procedura può seguire un corso diverso. Bisogna ricordare che mutuatario e garante rispondono in solido, quindi la banca può decidere liberamente di rivalersi sull’uno o sull’altro.

Il garante presta una fidejussione nel momento in cui accetta questo ruolo, quindi risponde con tutto il suo patrimonio per i debiti contratti con il mutuo. Ecco che la banca, anziché affrontare una procedura di pignoramento dell’immobile, con i tempi necessari per l’asta e per l’atto di compravendita, preferirà solitamente rivalersi prima sul garante.

Il ruolo del garante è delicato anche in caso di vendita dell’immobile ipotecato all’asta. Qualora la somma non fosse sufficiente per coprire il debito residuo, potranno venire aggrediti i suoi beni e persino la sua casa.

La situazione peggiora ulteriormente nel caso in cui le prime tre aste dovessero andare deserte. Alla quarta, infatti, il prezzo sarà libero e l’immobile rischia di venire svenduto lasciando un ampio debito residuo. Se anche la quarta asta dovesse andare deserta, la banca dovrà chiudere la procedura di pignoramento e restituire l’immobile al debitore.

Anche se può sembrare una buona notizia, in realtà è una notizia piuttosto brutta. Significa, infatti, che tutto il debito residuo andrà coperto attraverso il pignoramento di altri beni del mutuatario e del garante. Considerando che somme importanti sono difficili da recuperare confiscando beni mobili, è facile che la banca si rivalga sugli immobili del garante.

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