Mutui bancari: fattispecie e soggetti particolari

Il contratto di mutuo è chiaro e preciso, ma la vita è sempre piena di cose inaspettate. Rimanendo legati a un

Ci sono fattispecie particolari, nel mondo dei mutui, di cui ancora non abbiamo parlato sul nostro magazine. Lo facciamo oggi, spiegando cosa dica la legge riguardo ai mutui contratti da persone minori, inabili o interdette.

Oltre ai semplici aspetti normativi, ci addentreremo anche in quelli più pratici. La legge e l’approvazione di una banca, infatti, sono due aspetti sensibilmente diversi che vanno in netto contrasto tra loro.

Ecco, dunque, tutto quello che c’è da sapere.

Una persona che ha meno di 18 anni, in Italia, non può compiere nessuna operazione straordinaria senza il consenso dei genitori (o di chi ne fa le veci). Questo significa che a 15 anni possiamo comprare il giornale, una brioche o un biglietto aereo; non possiamo, però, vendere una macchina o stipulare un contratto di mutuo.

Se i genitori firmano al posto del minore, in ogni caso, è possibile ottenere la concessione del mutuo. Questa deve essere ulteriormente approvata dal giudice, che verificherà se l’operazione stia avvenendo a tutti gli effetti negli interessi del minore.

Mentre intestare casa ad un figlio è un’operazione che sicuramente va a suo favore, richiedere un mutuo è un altro paio di maniche. Ecco perché è difficile superare lo scoglio del magistrato, senza il quale non si possono portare a termine le pratiche per il contratto.

Quanto alla posizione della banca, è una situazione insolita. Di norma sono i figli che intestano il mutuo ai genitori nella speranza di ottenere spread più bassi e meno richieste di garanzia, ma non è impossibile che succeda il contrario.

Se mancano ancora diversi anni alla maggiore età, è difficile che l’istituto di credito conceda l’approvazione del mutuo. In caso di mancato pagamento delle rate, infatti, attivare il procedimento di escussione sarebbe decisamente più difficile rispetto a quanto avverrebbe con una persona maggiorenne.

La procedura può avere un riscontro positivo, invece, quando mancano pochi mesi prima che l’intestatario del mutuo raggiunga la maggiore età. In questo caso il rischio che si debba procedere con l’escussione prima del compimento dei 18 anni è basso, quindi la banca potrebbe accettare la domanda di mutuo.

Il sistema giuridico italiano prevede due istituti per le persone che non sono pienamente capaci di intendere e di volere: l’interdizione e l’inabilitazione. L’interdizione riguarda ogni atto di natura patrimoniale compiuto dal soggetto infermo; l’inabilitazione, invece, riguarda soltanto le operazioni straordinarie.

Ai fini del mutuo non cambia nulla, perché un contratto di questo genere è considerato un’operazione straordinaria che richiede l’intervento del tutore anche per i soggetti inabili.

In questo caso sarà il tutore del soggetto in questione a dover intervenire per firmare la richiesta di mutuo. Tuttavia, anche in questo caso, bisogna che ci sia una preventiva approvazione del giudice.

Il motivo per cui viene richiesto l’intervento del giudice è semplice: il tutore potrebbe star facendo questa operazione per un suo vantaggio personale, ai danni della persona inabilitata o interdetta. Ecco perché è necessario che il magistrato verifichi le motivazioni della decisione e dia il via libera alla domanda di mutuo.

Se l’operazione viene accolta con favore dal giudice, allora si può procedere con la domanda di mutuo. In questo caso, però, le probabilità che vada a buon fine sono molto basse.

Il problema sono le normative attuali, che rendono molto complesso il processo di escussione verso una persona interdetta o inabilitata. Al contrario dei minori, tra l’altro, è anche molto difficile che queste situazioni possano essere transitorie e risolvibili in poco tempo.

L’unica strada percorribile per avere l’approvazione del mutuo è trovare un garante esterno che offra garanzie molto solide. In questo caso l’istituto di credito saprà di potersi rivalere sul garante, quindi sarà più incline all’approvazione della richiesta di mutuo. In caso di mancato pagamento delle rate, infatti, il garante sarà responsabile in solido con il mutuatario. Procedere con l’escussione dei beni del garante che non rientra in una delle tre fattispecie di cui abbiamo parlato oggi, però, è decisamente più semplice.

Spesso il problema di ottenere l’approvazione del giudice è piuttosto difficile da superare. Negli ultimi anni, tuttavia, si è affermato un trend che aiuta a risolvere questo problema.

La soluzione sarebbe questa:

• Chi vende l’immobile, prima di procedere con l’atto di compravendita, chiederebbe alla banca un mutuo che ha per garanzia il suo immobile;
• Una volta ottenuta l’approvazione del mutuo si procede con il rogito;
• Il minore, la persona interdetta o la persona inabilitata acquista la casa già gravata da ipoteca, accollandosi il mutuo del venditore.

Attenzione, però, perché questa soluzione non è così semplice come sembra. Rimane sempre necessario che la banca conceda il via libera all’accollo, perché ha il diritto di rifiutare il subentro di un nuovo mutuatario.

Se la banca dovesse rifiutare l’accollo, questo sarebbe un problema per il venditore. Se è un estraneo, è difficile che accetti una proposta di questo genere.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.