Mutuo casa: le città italiane più convenienti

Quali sono le città migliori in Italia per i mutuatari? Per rispondere a questa domanda, dobbiamo fare una premessa. Ci serve specificare, infatti, quale relazione ci sia tra mutui e mercato immobiliare.

Come forse saprai già, infatti, le banche determinano il tasso dei mutui principalmente in base agli indici europei IRS ed Euribor. Questi non variano di città in città, per cui l’onerosità del mutuo è grossomodo uguale in tutta Italia. Possono esserci delle eccezioni in posti dove esiste una banca locale che offre tassi particolarmente bassi, ma nel complesso il costo del mutuo rimane invariato.

A cambiare è piuttosto la facilità con cui può essere ottenuto un mutuo: dove il mercato immobiliare versa in condizioni migliori, infatti, è più semplice vedere approvata la propria richiesta.

Il motivo è molto semplice e risiede nel rischio che l’operazione comporta per la banca.

Concedere un mutuo in una città dove i prezzi delle case salgono, significa che l’immobile preso in garanzia aumenterà il suo valore nel corso del tempo. Se il mutuatario non dovesse onorare le rate, sarà più semplice recuperare la somma mancante vendendo la casa sul mercato.

Al contrario, dove i prezzi degli immobili scendono è più rischioso concedere un mutuo. Nel discorso dovremmo comunque considerare anche altre variabili, come la tipologia di immobile e la zona in cui esso si trova. Complessivamente, però, la città può fare qualche differenza.

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Quali sono le città con la maggior crescita dei prezzi degli immobili?

Nel 2019 abbiamo assistito a un notevole aumento delle compravendite di immobili in Italia, al quale però non è corrisposto un altrettanto importante aumento dei prezzi. Questi sono rimasti stabili nelle grandi città, dopo essere diminuiti in modo diffuso per diversi anni con poche eccezioni.

Milano e Bologna sono le città interessate dal maggiore aumento del valore degli immobili residenziali, seguite da Roma, Torino e Napoli. Le stime precise dell’aumento variano a seconda della fonte dei dati, ma tutte le principali analisi condotte in materia sono concordi sui nomi.

Anche a Genova e Firenze la situazione migliora, con i prezzi che per la prima volta dopo anni sono quantomeno rimasti stabili.

Nel corso dei prossimi anni dovremo continuare a monitorare l’andamento dei prezzi, che potrebbero aver davvero ritrovato slancio o semplicemente essere soggetti ad un periodo di rialzo momentaneo dovuto ai bassi tassi offerti dai mutui. Questi, a loro volta, dipendono dalle politiche della Banca Centrale Europea; la BCE sta facendo tutto il possibile per facilitare i prestiti delle banche verso i privati e questo ovviamente aiuta il mercato immobiliare.

In ogni caso, sembra che almeno nelle grandi città la svalutazione abbia lasciato spazio a un periodo di stabilità.

Lo stesso vale anche per le mete turistiche più conosciute d’Italia, sia balneari che nelle aree più note in montagna o presso i laghi. Qui aiuta anche il fenomeno degli affitti brevi, che ha dato nuovo slancio agli immobili residenziali; con esso è nata una nuova nicchia degli investimenti immobiliari, probabilmente destinata a crescere ancora.

Quali sono le città meno performanti?

In generale, la situazione attuale si può descrivere così: più un centro abitato è grande o turistico, più i prezzi sono inclini alla crescita e aumenta la facilità di ottenere un mutuo.

I prezzi tendono ad aumentare di più al Nord, dove si trova la gran parte delle città che abbiamo nominato in precedenza; al Centro e al Sud solo Roma e Napoli dimostrano di avere il potenziale per una crescita del valore degli immobili. Per lo meno nel breve periodo.

I luoghi più lontani dalle grandi città faticano altrettanto, soprattutto per via di un crescente inurbamento dei più giovani.

Possiamo comunque confidare nel fatto che la notevole crescita del turismo enogastronomico aiuteranno il mercato delle zone rurali a riprendere slancio.

Il quartiere e il tipo di immobile

Il discorso che abbiamo fatto fino a ora trova una validità limitata, questo bisogna ammetterlo. Per quanto alcune città si dimostrino più favorevoli di altre per i mutuatari, il mercato interno ai singoli centri è molto vario. Il mercato di bilocali e quadrilocali non performa nello stesso modo, come il mercato delle case in alcune zone è diverso dal mercato di altri quartieri.

Anche a Milano, che per ora si conferma l’epicentro della ripresa degli immobili, possiamo scorgere differenze molto importanti a seconda della tipologia di immobile e della sua ubicazione. Per questo, se stai considerando l’idea di attivare un mutuo, non dovresti preoccuparti troppo di quali zone siano più favorevoli al suo ottenimento.

Invece è importante essere attenti nel confrontare le diverse offerte, che possono variare molto da un istituto di credito all’altro e sono sicuramente un fattore determinante per tutti i mutuatari. Queste risultano senza dubbio più “impattanti” del luogo geografico in cui viene richiesto il mutuo, e andrebbero esaminate con attenzione a prescindere dalla zona in cui l’immobile si trova.

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