Differenza tra proposta di acquisto immobile e compromesso immobiliare

Quando vogliamo acquistare un immobile, due contratti molto utili da conoscere sono la proposta d’acquisto immobiliare e il preliminare di compravendita.

La loro utilità è dettata dal fatto che ci sono dei tempi tecnici per comprare una casa. Magari dobbiamo ottenere prima l’approvazione del mutuo, il proprietario ha bisogno di tempo per traslocare, oppure dobbiamo attendere che il notaio sia pronto per il rogito.

Quindi serve una scrittura che “blocchi” la casa fino all’atto di compravendita. Il compromesso e la proposta d’acquisto servono proprio a questo.

Anche se il fine è sempre lo stesso, però, non sono la stessa cosa. I due documenti hanno delle differenze importanti, che dovresti conoscere prima di proporne uno al proprietario dell’immobile a cui sei interessato.

Se ti spaventa l’ambito del diritto civile, non temere: alla fine di questo articolo, saprai tutte le differenze e le analogie tra il compromesso immobiliare e la proposta d’acquisto.

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La proposta d’acquisto immobiliare

La proposta d’acquisto è lo strumento più diffuso, essendo flessibile e facile da utilizzare. Solitamente gli agenti immobiliari hanno dei modelli prestampati di proposta d’acquisto, ma si trovano facilmente anche online; basta compilarli con i nostri dati e quelli dell’immobile che intendiamo acquistare per avere una proposta pronta.

Nella proposta d’acquisto, una persona si impegna ad acquistare l’immobile di qualcun altro a un determinato prezzo, ed entro un certo termine. Se poi è necessario ottenere un mutuo prima di procedere all’acquisto, verrà inclusa una parte in cui si subordina la proposta all’ottenimento del mutuo.

Ci sono due tipi di proposta di acquisto:

  • La proposta irrevocabile di acquisto, che contiene già tutti i termini necessari per portare a termine la compravendita. Scegliendo la proposta irrevocabile, se questa viene accettata dal proprietario di casa, si passa poi direttamente al rogito notarile;
  • La proposta può contenere invece un rimando al preliminare di compravendita, aggiungendo uno step intermedio prima della compravendita vera e propria.

Nella proposta d’acquisto, di solito, si indica anche un termine nella quale questa rimane valida.

Fino a che il proprietario di casa non prende una decisione, la proposta d’acquisto vincola soltanto l’acquirente.  Nel momento in cui questa viene accettata e controfirmata dal proprietario dell’immobile, invece, lega entrambe le parti.

Quando si effettua la proposta, inoltre, si procede con il versamento di una caparra che serve a tutelare il proprietario dell’immobile da eventuali ripensamenti dell’acquirente.

Il preliminare di compravendita

Il preliminare di compravendita può sostituire, o integrare, la proposta d’acquisto. Spesso lo si sente chiamare anche compromesso immobiliare.

Questo contratto vincola fin dal primo momento entrambe le parti, quindi permette all’acquirente di avere più garanzie da subito. Inoltre, il preliminare può essere trascritto da un notaio nei Registri Immobiliari. Se avviene la trascrizione, l’accordo diventa immediatamente opponibile a terzi.

Dal momento in cui viene firmato il preliminare, il proprietario di casa non può più venderlo a nessun altro e non può iscrivere ipoteche. Anche in questo caso, segue il versamento di una caparra che serve da tutela per il proprietario di casa.

Le due parti possono accordarsi da subito per stipulare un preliminare di compravendita, anche se si tratta di un’operazione abbastanza inusuale.

Di solito, il compromesso segue alla proposta d’acquisto. Mentre la proposta viene effettuata con dei modelli precompilati, il preliminare contiene dei termini più precisi per regolare l’accordo tra le due parti.

Anche il compromesso può essere subordinato all’ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente. Anzi, quando c’è un mutuo di mezzo, sottoscrivere un preliminare e trascriverlo nei Registri Immobiliari può essere proprio una richiesta esplicita della banca.

In questo modo l’istituto di credito ottiene la garanzia che, in caso di approvazione della richiesta di mutuo, non ci saranno intoppi. Se invece il compromesso non viene trascritto, è possibile che nel frattempo il proprietario di casa venda l’immobile a qualcun altro.

Nel caso in cui dovesse verificarsi una situazione di questo genere, il precedente proprietario di casa dovrebbe comunque rispondere del danno causato. Ci si ritroverebbe, però, ad aver svolto inutilmente tutte le pratiche per il mutuo. Ecco perché avere un preliminare trascritto è sempre una buona idea quando il mutuo è necessario per l’acquisto.

La caparra nel compromesso e nella proposta d’acquisto

Come abbiamo accennato, sia la proposta d’acquisto che il preliminare di compravendita prevedono una caparra. Non c’è una normativa che stabilisce a quanto essa debba ammontare, quindi le due parti sono libere di accordarsi sulla sua entità.

La caparra è una garanzia importante per chi vende l’immobile. Nel caso in cui l’acquirente dovesse sottrarsi al suo impegno di acquistare la casa, infatti, il venditore potrà tenere per sé la caparra e la sua casa.

In realtà, la caparra tutela anche l’acquirente. Se infatti fosse il proprietario di casa a sottrarsi ai suoi impegni, l’altra parte potrà ricevere a titolo di risarcimento il doppio della caparra versata.

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