Mutuo: la guida completa

Comprare casa è un investimento per il futuro che va programmato con attenzione, soprattutto quando è necessario richiedere un mutuo. Le variabili in gioco sono diverse, come il tipo di tasso applicato e la presenza o meno di un garante.

Prima di presentare la richiesta in banca, è importante conoscere come funziona il mutuo, quali requisiti servono, le spese che comporta e le modifiche che si possono applicare al contratto. Se conosciamo tutte le informazioni che ci servono, è più facile decidere quale mutuo accendere.

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Indice

 

Il contratto di mutuo

Il mutuo è un vero e proprio contratto, stipulato tra il mutuatario e un istituto di credito o un ente che eroga finanziamenti. Attraverso questo contratto, il mutuatario riceve la somma di denaro necessaria per acquistare un immobile e si impegna a restituirla a rate, in base alle condizioni definite tra le parti.

Il mutuatario spesso coincide anche con il datore di ipoteca, cioè il soggetto a cui sarà intestato l’immobile acquistato grazie al mutuo. Quando chi richiede il mutuo è invece una persona diversa da chi si intesta l’immobile, l’intestatario è chiamato terzo datore di ipoteca e si tratta di una situazione che si presenta quando ad esempio i genitori scelgono di acquistare casa per il figlio.

I contratti di mutuo hanno una durata medio-lunga e sono regolati da precise condizioni contrattuali, sintetizzate nell’atto notarile, nel capitolato e nel piano di ammortamento.

Il mutuo ipotecario è quello stipulato più di frequente. Con l’ipoteca la banca che eroga il mutuo acquisisce una garanzia reale sull’immobile, che la tutela nel caso in cui il mutuatario non sia in grado di rispettare i termini del contratto.

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I diversi tipi di mutuo

Chi decide di accendere un mutuo ha di fronte a sé una scelta molto ampia, perché le variabili in gioco sono molte ed esiste una soluzione per ogni esigenza. I mutui variano in base al tasso di interesse applicato, alla durata, alle garanzie offerte e alle modalità previste per la restituzione del mutuo.

Il tasso d’interesse rappresenta il compenso dovuto alla banca per il finanziamento dell’operazione e si calcola in misura percentuale rispetto alla somma effettivamente erogata.

La durata del mutuo è invece il periodo di tempo previso per la restituzione del capitale e degli interessi, che in genere va da 5 a 30 anni, anche se qualche istituto di credito concede anche dei mutui per periodi più lunghi.

Anche le garanzie offerte dal mutuatario possono variare e sebbene la formula del mutuo ipotecario sia quella più utilizzata, non è l’unica. In alcuni casi particolari i mutui possono essere concessi anche senza ipoteca, ma il maggior rischio a carico dell’istituto di credito è controbilanciato da tassi di interesse più alti.

Le modalità di rimborso delle somme erogate con il mutuo sono un’altra caratteristica molto importante da valutare. Queste modalità sono previste nel piano di rimborso o piano di ammortamento, dove per ogni rata viene indicata la quota di capitale e la quota di interessi da restituire.

Il piano di ammortamento più utilizzato è quello alla francese, in cui le rate prevedono all’inizio una quota prevalente di interessi, che vanno man mano a ridursi. Al contrario la quota di capitale nelle prime rate è minoritaria e va a crescere nelle rate successive. L’importo della rata nel caso di un mutuo a tasso fisso rimane sempre la stessa, ma cambia solo la composizione di ogni singola rata.

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Il tasso di interesse del mutuo

Il tasso di interesse è uno degli aspetti più importanti da valutare prima di scegliere il tipo di mutuo più adatto alle proprie esigenze. Si tratta di una somma di denaro dovuta dal mutuatario come corrispettivo dell’erogazione del mutuo e si calcola in base all’importo erogato e al tasso d’interesse del finanziamento. Solitamente il tasso di interesse del mutuo è composto da un parametro di riferimento cui viene aggiunta una maggiorazione (spread) calcolata in funzione della durata della finanziamento.

Le formule maggiormente utilizzate sono quelle del tasso fisso e del tasso variabile, ma esistono altre alternative molto apprezzate dai mutuatari, come il tasso misto, quello a rata costante e quello bilanciato.

Nei mutui a tasso fisso l’interesse da corrispondere è legato al tasso EURIRS (Euro Interest Rate Swap), rilevato al momento della stipula del contratto. Eventuali oscillazioni successive del tasso di riferimento, non avranno alcuna incidenza sulla somma da rimborsare, che resterà invariata per tutta la durata del mutuo.

Per i mutui a tasso variabile, il tasso di riferimento è invece l’EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) che rappresenta la media ponderata dei tassi applicati dalle banche europee per la cessione di depositi in prestito.

In questo caso la rata subisce le oscillazioni del tasso di riferimento e può salire o scendere. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.

 

Il tasso di interesse misto prevede invece per il mutuatario la possibilità di passare dal tasso fisso a quello variabile e viceversa, secondo le condizioni previste dal contratto di mutuo.

Un’altra formula ibrida è quella del tasso a rata costante, che rappresenta un tasso variabile che va a incidere solo sulla durata del mutuo e non sulla rata, che invece rimane fissa fino alla scadenza del contratto.

Anche il tasso di interesse capped rate è un tasso variabile, ma in questo caso viene fissato un tetto massimo per il tasso di interesse, che può salire solo fino al limite stabilito dalle parti.

Il tasso di interesse bilanciato utilizza invece le due diverse formule, a tasso fisso e variabile, e saranno le parti a stabilire quale dei due tassi di interessa abbia un’incidenza maggiore dell’altra.

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Come calcolare la rata del mutuo

Prima di stipulare un mutuo, il mutuatario deve conoscere l’importo della rata che dovrà pagare. Quest’informazione è molto utile per capire se le sue risorse economiche e reddituali gli consentiranno di pagare la rata per tutta la durata del contratto.

Trattandosi di un’operazione che ha una durata medio-lunga, la rata deve avere un importo sostenibile in relazione al reddito e in genere l’importo da versare mensilmente non dovrebbe mai superare un terzo delle entrate mensili del richiedente. In caso di mutuo cointestato, per il calcolo della rata si tiene conto della somma delle entrate economiche delle persone che si fanno carico del finanziamento.

La rata del mutuo si calcola in base a diversi parametri, come il valore dell’immobile, l’importo della somma richiesta, la durata del contratto, il numero delle rate e il tasso di interesse prescelto.

Anche la finalità del mutuo è un fattore da tenere in considerazione, perché le condizioni di un mutuo per l’acquisto della prima casa saranno di certo diverse e più convenienti rispetto a quelle previste per acquistare una seconda casa o per ristrutturare un immobile.

La maggior parte degli istituti di credito offrono ormai degli strumenti online per calcolare la rata in modo semplice e veloce. Questi simulatori  offrono una stima della rata del mutuo che si andrà a pagare, così da avere un’idea dell’importo da dover versare periodicamente alla banca.

Chi vuole conoscere l’esatto ammontare della rata e tutti i costi connessi all’erogazione del mutuo, deve invece recarsi in filiale, dove un operatore specializzato sarà in grado di offrire tutte le informazioni in merito alla rata da pagare e alle altre condizioni contrattuali.

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Richiesta mutuo: quali sono i documenti necessari

Per ottenere il mutuo il richiedente deve presentare alla banca una serie di documenti, indispensabili per verificare che siano presenti i requisiti necessari. Questi documenti riguardano l’anagrafica dell’aspirante mutuatario, la sua situazione economica e reddituale e l’immobile per il quale si richiede la somma di denaro.

I documenti anagrafici da presentare sempre sono la carta d’identità, il codice fiscale e il certificato plurimo contestuale. A questi si aggiungono poi l’atto di matrimonio, nel caso in cui il richiedente sia sposato, oppure il decreto di omologazione, in caso di separazione o divorzio. Se il richiedente è cittadino extracomunitario, sarà necessario anche il permesso di soggiorno.

I documenti reddituali da presentare sono invece le ultime due buste paga o il cedolino della pensione, a seconda se si tratti di un lavoratore dipendente oppure di un pensionato. Occorrono inoltre l’ultimo modello 730 presentato o il CUD.

I lavoratori autonomi avranno invece bisogno degli ultimi due modelli unici e degli F24 pagati in relazione alla propria attività. Infine, servirà anche l’ultimo estratto conto bancario.

Anche i documenti dell’immobile sono necessari per aprire la pratica e in particolare serviranno il preliminare di vendita o la proposta d’acquisto, l’atto di provenienza dell’immobile e i documenti più tecnici, come la planimetria catastale e per gli immobili di nuova costruzione anche l’atto di concessione edilizia.

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I principali requisiti valutati dalle banche per richiedere un mutuo

I documenti che abbiamo visto vanno presentati in banca con uno scopo ben preciso, che è quello di valutare se il richiedente abbia i requisiti per ottenere il mutuo. L’esito di questo esame non è mai scontato e dipende da diversi fattori.

L’età del richiedente è un aspetto determinante, perché in genere la conclusione del contratto di mutuo deve avvenire prima del compimento dei 75/85 anni.

Una volta verificata l’età, la banca valuta con attenzione la condizione finanziaria del richiedente e la sua storia creditizia. È necessario verificare la solvibilità della persona, sulla base dei precedenti prestiti (se ci sono) e della sua puntualità nei pagamenti. Si andrà quindi alla ricerca di eventuali protesti o gravi ritardi nel pagamento di cambiali e assegni.

Per la banca è importante sapere anche se il richiedente ha delle partecipazioni societarie, per verificare se esiste il rischio di un fallimento. Si controlla anche se il soggetto in passato è stato coinvolto nel fallimento di una società, che potrebbe esporlo alle pretese di altri creditori.

Tra i fattori sottoposti a esame da parte della banca c’è anche l’importo del mutuo, che viene valutato in relazione al prezzo di acquisto e all’esito della perizia dell’immobile. La rata deve incidere sulle entrate del mutuatario in misura non superiore a un terzo, in modo che riesca a far fronte ai pagamenti rateali e alle spese correnti per la sussistenza della sua famiglia.

Il valore dell’immobile, infine, deve essere congruo rispetto all’importo richiesto per il mutuo. Un’apposita perizia tecnica ha proprio lo scopo di verificare che l’immobile abbia una valore pari o superiore rispetto all’importo oggetto della richiesta.

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Garante del mutuo: funzioni e requisiti

Quando il cliente non riesce a soddisfare i requisiti di garanzia richiesti dalla banca per la concessione del mutuo,  la richiesta di mutuo può comunque avere esito positivo se il contratto è firmato anche da un garante.

Questa persona in genere è un amico o familiare del richiedente, che firma il contratto ed è tenuto al pagamento delle rate, ma solo nel caso in cui il mutuatario non sia più in grado di pagare.

In genere la banca richiede la firma di un garante o fideiussore quando ritiene essere necessaria una garanzia aggiuntiva all’iscrizione ipotecaria sull’immobile per fronteggiare eventuali difficoltà del mutuatario nel rimborso delle rate del mutui

Anche il garante deve avere dei precisi requisiti, infatti deve dimostrare una situazione patrimoniale e reddituale tale da essere in grado di subentrare agli obblighi del mutuatario . Deve inoltre avere un’età “mutuabile”, cioè non deve avere più di 75 anni alla scadenza del contratto, anche se alcune banche sono piuttosto flessibili su questo punto.

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Quali sono le spese collegate ai mutui

Prima di accendere un mutuo bisogna conoscere tutte le spese accessorie che si dovranno affrontare. Nella maggior parte dei casi si tratta di costi che non si possono evitare in alcun modo e che sono legati alla pratica oppure agli oneri burocratici o fiscali.

Per esaminare la pratica, la banca richiede il pagamento delle spese di istruttoria, che in genere corrispondono a una percentuale tra lo 0,5% e il 2% dell’ammontare del mutuo. Non è necessario anticipare queste spese, perché vengono detratte dall’importo erogato.

Un altro costo accessorio riguarda la perizia sull’immobile da parte di un professionista di fiducia della banca. I costi variano da un perito all’altro, ma si aggirano intorno ai 300€.

Il contratto di mutuo viene stipulato alla presenza di un notaio e il suo onorario in genere non è mai inferiore ai 2.000€, compresi anche i costi per l’iscrizione dell’ipoteca. È il mutuatario a scegliere il notaio, quindi può essere utile chiedere diversi preventivi per avere le idee più chiare sull’ammontare della spesa.

L’erogazione del mutuo comporta anche il pagamento delle imposte, trattenute dalla stessa banca. La somma da pagare varia in base alla finalità del mutuo e in genere è più bassa se si tratta di mutuo per l’acquisto della prima casa. La spesa oscilla tra lo 0,25% e il 2% dell’importo erogato.

Al mutuo è necessario abbinare una polizza assicurativa sull’immobile contro i rischi di scoppio e incendio. Il cliente può scegliere di sottoscrivere un prodotto proposto dalla banca che gli concede il mutuo oppure di acquistare la polizza presso primarie compagnie assicurative, con vincolo di polizza a favore della banca.

Il mutuatario, in modo del tutto facoltativo, può decidere di sottoscrivere altre coperture assicurative che lo tutelino in caso di eventi che possano compromettere la sua capacità di completare il piano di rimborso delle rate del mutuo.

Anche le spese di gestione della pratica e i costi di incasso rata vanno a sommarsi alle altre spese, ma si tratta di costi davvero bassi che non vanno a incidere molto sull’onerosità dell’operazione.

Sono stati invece aboliti i costi di estinzione anticipata dei mutui, ma solo per quelli stipulati a partire da febbraio 2017.

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Detrazioni fiscali del mutuo

Le detrazioni fiscali del mutuo sono un valido strumento per mitigare i costi legati all’operazione. Le spese che si possono detrarre sono quelle degli interessi passivi pagati alla banca e gli oneri accessori quali gli oneri fiscali, le spese notarili, le spese di istruttoria, di perizia tecnica.

I benefici fiscali più convenienti sono quelli destinati a chi stipula un mutuo per l’acquisto della prima casa, infatti in questo caso la detrazione fiscale è pari al 19% su un importo massimo di 4.000€ (760€ in totale).

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Il piano di ammortamento del mutuo: cos’è, come funziona e come calcolarlo

Il piano di ammortamento del mutuo è quel documento che, in caso di mutuo a tasso fisso,  permette al mutuatario di conoscere la composizione di ogni singola rata, per tutta la durata del contatto. Le rate infatti si compongono di quota capitale e quota di interessi, che si combinano tra loro in maniera diversa in base alla tipologia di tasso di interesse prevista.

Il piano di ammortamento usato più di frequente nei mutui è quello alla francese, secondo cui le rate prevedono all’inizio una quota prevalente di interessi che va a ridursi fino a zero nell’ultima rata. Al contrario la quota capitale è più bassa nelle prime rate, e va a crescere nel tempo. L’importo della rata rimane invece sempre lo stesso, ma cambia solo la sua composizione.

In caso di mutuo a tasso variabile, il piano di ammortamento è più complesso, perché la quota di interessi di ogni singola rata cambia di continuo, adattandosi alle variazioni del parametro di riferimento.

Esistono molte possibilità per creare un piano di ammortamento flessibile e che si adatta alle esigenze del mutuatario. Chi prevede che le proprie entrate economiche si ridurranno nel tempo, può richiedere un piano di ammortamento a rata decrescente. Al contrario, chi prevede un aumento delle entrate, potrà scegliere un piano di rimborso a rata crescente.

La soluzione più flessibile è quella del piano di ammortamento che prevede una rata fissa e un tasso e una durata variabile. In questo caso l’unica certezza è l’importo della rata nel tempo, mentre la quota di interessi varia in base ai tassi di riferimento e va a incidere sulla durata del mutuo, che può aumentare o ridursi negli anni.

Per calcolare il piano di ammortamento si possono utilizzare dei simulatori online, che in genere utilizzano il modello alla francese. Per tutte le altre soluzioni, è meglio recarsi in filiale e parlare direttamente con un consulente o gestore specializzato nel settore mutui.

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Accollo del mutuo: cos’è e quando conviene

Vendere un immobile gravato da un mutuo è possibile e lo strumento per farlo è l’accollo, previsto dall’art. 1273 del Codice civile. L’accollo del mutuo è un contratto che permette al mutuatario (accollante) di trasferire tutte le obbligazioni correlate al mutuo ad un altro soggetto (accollato).

Anche la banca (accollataria) ha un ruolo ben preciso, perché deve effettuare delle verifiche simili a quelle previste per la concessione del mutuo, ma molto più rapide e snelle. Il subentro di un altro mutuatario permette quindi di risparmiare tempo ed evitare di accendere un nuovo mutuo.

Esistono due diversi tipi di accollo, quello cumulativo e quello liberatorio. L’accollo cumulativo non libera l’accollante dai suoi obblighi, infatti chi ha stipulato il mutuo rimane obbligato in solido con il nuovo mutuatario. Qualora l’accollato non dovesse provvedere ai pagamenti, quest’obbligo ricadrebbe quindi sull’accollante.

L’accollo è liberatorio se invece si prevede espressamente che il primo mutuatario si liberi da ogni obbligo inerente al contratto di mutuo. In questo caso la banca non potrà più pretendere nulla dal precedente mutuatario, ma dovrà rivolgersi a chi è subentrato accollandosi appunto il contratto.

La convenienza dell’accollo del mutuo è legata alla possibilità di evitare di accendere un mutuo nuovo e quindi risparmiare sulle spese di istruttoria, perizia e sull’onorario del notaio.

È sempre necessario il benestare della banca, che potrebbe proporre all’accollato delle condizioni contrattuali diverse che vanno valutate con attenzione. Il nuovo mutuatario, prima di firmare il contratto di accollo, dovrebbe valutare anche la convenienza della stipula di un nuovo mutuo, che potrebbe avere delle condizioni più vantaggiose di quelle previste dal primo contratto di mutuo.

Inoltre, chi subentra nel mutuo deve prima accertarsi che il primo mutuatario abbia pagato regolarmente tutte le rate dovute. Infine, bisogna valutare bene gli eventuali costi legati al subentro e i tassi di interesse applicati.

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Rinegoziazione e surroga del mutuo: funzionamento e differenze

I tassi di interesse in continuo movimento e le offerte vantaggiose degli istituti di credito, oggi rappresentano una buona opportunità per il mutuatario che vuole accedere a condizioni contrattuali più convenienti. Questo è possibile attraverso due diverse soluzioni, la surroga e la rinegoziazione del mutuo.

La surroga è il trasferimento del mutuo da una banca a un’altra che offre condizioni più competitive, come ad esempio uno spread più basso, spese periodiche più contenute e un tasso di interesse più conveniente.

Grazie alla legge Bersani, dal 2007 la surroga è gratuita e il mutuatario può trasferire il mutuo senza spese. Tale trasferimento deve comunque essere accettato dalla nuova banca, mentre quella precedente deve dare il nulla osta alla surroga entro 30 giorni, altrimenti è soggetta a sanzioni.

Con la surroga si possono apportare delle modifiche al contratto stipulato in precedenza, infatti si può ad esempio estendere la durata del mutuo per abbassare la rata, cambiare il tipo di tasso di interesse o modificare il piano di ammortamento. L’ipoteca rimane invece sempre la stessa e non sarà necessario pagare spese notarili o di istruttoria.

I documenti necessari per surrogare il mutuo sono molto simili a quelli richiesti per ottenere un nuovo mutuo. Oltre ai documenti anagrafici e a quelli sulla situazione reddituale aggiornata, si aggiungono anche i documenti relativi al contratto di mutuo stipulato in precedenza.

Chi vuole migliorare le condizioni contrattuali del mutuo ha davanti a sé un’altra soluzione, la rinegoziazione del mutuo. Si tratta di un accordo tra il mutuatario e la banca che ha erogato il mutuo, per ridefinire le condizioni del contratto in base alle nuove esigenze del cliente.

Anche in questo caso si evitano i costi legati all’istruttoria o all’onorario del notaio. La richiesta va posta direttamente alla propria banca che valuterà se e come possibile procedere.

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Sospensione delle rate del mutuo: come fare

Difficoltà lavorative o eventi imprevedibili come la perdita del posto di lavoro, il decesso o l’invalidità del mutuatario, possono rendere necessaria la sospensione delle rate del mutuo, che è prevista dalla legge a determinate condizioni.

Dal 2013 è stato stanziato un Fondo di Solidarietà che permette di sospendere le rate del mutuo per un periodo massimo di 18 mesi. Per accedere a questa agevolazione bisogna essere in possesso di precisi requisiti:

  • aver subito il licenziamento dal posto di lavoro o un handicap grave o la morte del titolare del mutuo;
  • 12 mesi di rate pagate con puntualità;
  • ISEE che non supera 30.000€;
  • mutuo non superiore ai 250.000€ stipulato per l’acquisto prima casa (escluse le abitazioni di lusso).

Chi non ha i requisiti per accedere alle agevolazioni del Fondo di Solidarietà, può richiedere la sospensione del pagamento della quota capitale del mutuo per un periodo massimo di 12 mesi. Durante questo periodo il mutuatario dovrà pagare solo la quota di interessi. Questa agevolazione comporta un allungamento dei termini previsti per il pagamento delle rate residue.

Per ottenere questi benefici, bisogna scaricare la domanda sul sito web Consap e presentarla in banca insieme ad un documento d’identità e all’ISEE.

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Estinzione anticipata del mutuo: tutto quello che c’è da sapere

Il mutuatario che sceglie di estinguere il mutuo in anticipo, dal 2007 e per effetto della legge Bersani, non dovrà pagare alcuna penale. Per i mutui stipulati prima di febbraio 2007 sono invece previste delle penali ridotte. L’estinzione anticipata può essere totale o parziale, a seconda se il titolare del mutuo paghi in anticipo tutte le somme dovute oppure solo una parte.

In caso di estinzione anticipata totale del mutuo, sarà necessario pagare alla banca solo la quota capitale residua e la banca addebiterà pure i costi relativi ai conteggi. L’estinzione anticipata parziale prevede invece il pagamento anche di una quota di interessi residua, ma in misura inferiore rispetto a quanto pattuito all’inizio.

L’estinzione anticipata del mutuò è più conveniente all’inizio del piano di ammortamento, visto che in questa fase il modello alla francese prevede una quota di interessi maggiore rispetto a quella capitale.

La domanda di estinzione anticipata del mutuo va inviata alla banca per iscritto mediante raccomandata a/r, in cui occorre allegare i documenti d’identità e specificare anche la data di estinzione. Se il mutuo è stato stipulato prima del febbraio 2007, è necessario inviare anche una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per accedere alla riduzione sul pagamento delle penali.

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TRASPARENZA

Messaggio pubblicitario con finalità promozionale. Per le condizioni economiche di tutte le tipologie di mutuo fare riferimento alle Informazioni Generali sul Credito Immobiliare offerto a Consumatori disponibili anche presso le filiali della banca.

L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.