Mutuo per asta giudiziaria: come funziona

Le aste giudiziarie sono una delle possibili alternative per chi è intenzionato all’acquisto della casa e sono buone occasioni per trovare immobili a prezzi vantaggiosi.

Gli immobili derivano da un processo esecutivo giudiziario a seguito del mancato rimborso di mutui o prestiti, culminato nel pignoramento di un immobile e nella sua messa in vendita all’asta, in modo da estinguere in tutto o in parte il debito contratto dal precedente proprietario.

Esiste una procedura apposita per coloro che vogliono acquistare casa ad un’asta giudiziaria, e che necessitano di un mutuo per farlo.

Il procedimento per richiedere un mutuo per asta giudiziaria è simile a quello necessario per l’acquisto di un immobile in un contesto differente, per cui non c’è da aver paura: si può fare tutto nei tempi canonici, semplicemente presentando alcuni documenti in più.

Una volta identificato l’immobile che si intende acquistare, bisognerà mettere insieme la sua documentazione:

• Bando di partecipazione;
• Perizia;
• Relazione preliminare del notaio.

A questo punto la documentazione va portata in banca, dove verrà controllata. Se ci sono tutti i presupposti per procedere, allora viene stipulato un accordo tra le due parti. Si chiama pre-delibera di mutuo ed è un documento utile da presentare quando si partecipa ad un’asta giudiziaria.

In questo contratto, in breve, si subordina il mutuo all’effettivo acquisto dell’immobile. Se l’acquirente riesce ad aggiudicarselo all’asta, la banca procederà ad erogare il mutuo; se invece dovesse essere un terzo ad aggiudicarselo, la procedura per l’erogazione del mutuo sarà automaticamente interrotta.

Per natura, le aste sono sempre imprevedibili. Questo significa che il prezzo di acquisto dell’immobile potrebbe essere superiore alla somma richiesta nel mutuo, e in tal caso spetterà all’acquirente colmare la differenza con la propria liquidità.

Come avviene per il rilascio di ogni mutuo, la banca esamina la richiesta del richiedente. Valuta le sue coperture, e stabilisce in che percentuale può finanziare l’acquisto.

Questo procedimento è analogo a quello di ogni altra richiesta di mutuo. In caso di asta giudiziaria, tuttavia, ci sono delle normative che devono ulteriormente essere osservate.

La banca non può finanziare più dell’80% del valore dell’immobile stabilito dalla perizia.

Nel 2014 è stato raggiunto un accordo importante tra l’Associazione Bancaria Italiana ed i tribunali. Questo accordo aiuta molto chi compra un immobile ad un’asta giudiziaria, perché prevede l’agevolazione delle tempistiche per il rilascio del mutuo.

Quando l’immobile accordato viene battuto all’asta, l’acquirente può così essere sicuro in partenza di avere la liquidità necessaria prima che venga richiesto il pagamento della somma accordata.

Sul mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale, anche in caso di asta giudiziaria, si paga un’imposta sostitutiva dello 0,25% sul totale della somma erogata. Di regola l’aliquota è al 2%, per cui si tratta di uno sgravio fiscale del 90%.

Questo aspetto si aggiunge alla tipica convenienza delle aste giudiziarie. Nel paragrafo seguente avremo modo di approfondire tutti i motivi di questa convenienza.

Visto che siamo in argomento di convenienza, andiamo a riassumere tutti i vantaggi che comporta l’acquisto di una casa all’asta giudiziaria. In questo caso non parliamo soltanto di un’abitazione principale, ma in modo più generico di tutti gli immobili venduti tramite questo sistema.

• Le perizie sono incluse nel procedimento con cui la casa viene messa all’asta, salvo specifica richiesta della banca;
• Si risparmia il costo di intermediazione di un agente immobiliare, che normalmente varia dal 2% al 4%;
• Non si devono sostenere spese notarili per trasferire la proprietà dell’immobile;
• Il prezzo a cui le case vengono battute è normalmente inferiore al loro valore di mercato del 5-10%.

Sommando tutti questi punti, la convenienza è notevole: si arrivano a risparmiare facilmente 10.000 euro, anche su immobili che non sono di particolare pregio.

Per quanto conveniente, comprare casa ad un’asta giudiziaria è un’operazione che richiede particolare attenzione. Non tanto per il mutuo, che come abbiamo spiegato viene concesso con una procedura piuttosto fluida, ma per altri aspetti:

• Bisogna assicurarsi che i termini sulla liberazione dell’immobile siano il più possibile in accordo con le proprie esigenze;
• Occorre essere realisti sul prezzo al quale verrà battuto l’immobile. Specialmente quelli che rappresentano una buona opportunità per gli speculatori immobiliari sono soggetti a rialzi frequenti in fase di aggiudicazione;
• Nel momento di presentazione delle offerte, specialmente nelle aste senza incanto (con offerte in busta chiusa, senza fase di rilancio) è necessario premunirsi di un assegno del 10% del valore dell’offerta a titolo di caparra. Questa liquidità va impiegata prima di ottenere il mutuo, altrimenti l’offerta verrà considerata inefficace.

Le nostre filiali rimangono sempre a disposizione di tutti coloro che desiderano ricevere maggiori informazioni e richiedere un mutuo per l’acquisto di un immobile ad un’asta giudiziaria.