Comprare una casa all’asta con mutuo: come funziona

Le aste giudiziarie sono una delle possibili alternative per chi è intenzionato all’acquisto della casa e sono buone occasioni per trovare immobili a prezzi vantaggiosi.

Gli immobili derivano da un processo esecutivo giudiziario a seguito del mancato rimborso di mutui o prestiti, culminato nel pignoramento di un immobile e nella sua messa in vendita all’asta, in modo da estinguere in tutto o in parte il debito contratto dal proprietario dell’immobile.

Esiste una procedura apposita per coloro che vogliono acquistare casa ad un’asta giudiziaria, e che necessitano di un mutuo per farlo.

Un mutuo per asta giudiziaria è un finanziamento erogato dalla banca per consentire l’acquisto di un immobile in vendita tramite asta, solitamente a un prezzo inferiore rispetto al mercato. Questi mutui sono specificamente studiati per rispondere alle esigenze di chi desidera partecipare a un’asta giudiziaria e non dispone della liquidità necessaria per acquistare l’immobile.

Il funzionamento di un mutuo per asta giudiziaria è simile a quello di un mutuo tradizionale, ma con alcune peculiarità legate alla tipologia dell’immobile e alle modalità di acquisto. La banca, infatti, valuta la fattibilità dell’operazione sulla base della perizia tecnica, che ne stabilisce il valore di mercato, e della documentazione legata all’asta. Spesso, inoltre, l’immobile oggetto dell’asta potrebbe avere problematiche legate alla sua condizione giuridica o fisica, che la banca deve considerare attentamente prima di concedere il finanziamento.

Per richiedere un mutuo per asta immobiliare, il primo passo è avere chiara l’offerta dell’asta e l’immobile che si intende acquistare. La procedura inizia con la verifica dell’immobile oggetto dell’asta, in modo da evitare imprevisti nella concessione del mutuo. Una volta individuato l’immobile di interesse, è fondamentale presentare alla banca tutta la documentazione relativa all’asta e all’immobile stesso. È necessario rivolgersi a una delle banche convenzionate con l’Associazione Bancaria Italiana (ABI), che nel 2014 ha sottoscritto con i tribunali che gestiscono le esecuzioni immobiliari uno specifico accordo.

Nella richiesta, è necessario specificare la somma necessaria per l’acquisto, il valore dell’immobile e, soprattutto, l’importo che si intende finanziare. Come avviene per il rilascio di ogni mutuo, la banca esamina la richiesta del richiedente. Valuta le sue coperture, e stabilisce in che percentuale può finanziare l’acquisto. Nel caso di mutuo per asta giudiziaria, la banca non può finanziare più dell’80% del valore dell’immobile stabilito dalla perizia.

Una volta identificato l’immobile che si intende acquistare, bisognerà preparare la necessaria documentazione:

• Bando di partecipazione
• Perizia
• Relazione notarile preliminare

A questo punto la documentazione va portata in banca, dove verrà controllata. Se ci sono tutti i presupposti per procedere, allora viene stipulato un accordo tra le due parti. Si chiama pre-delibera di mutuo ed è un documento utile da presentare quando si partecipa ad un’asta giudiziaria.

In questo contratto, in breve, si subordina il mutuo all’effettivo acquisto dell’immobile. Se l’acquirente riesce ad aggiudicarselo all’asta, la banca procederà ad erogare il mutuo; se invece dovesse essere un terzo ad aggiudicarselo, la procedura per l’erogazione del mutuo sarà automaticamente interrotta.

Per natura, le aste sono sempre imprevedibili. Questo significa che il prezzo di acquisto dell’immobile potrebbe essere superiore alla somma richiesta nel mutuo, e in tal caso spetterà all’acquirente colmare la differenza con la propria liquidità.

L’accordo stipulato nel 2014 dall’ABI e i tribunali è molto importante per gli acquirenti di case all’asta, poiché prevede l’agevolazione delle tempistiche per il rilascio del mutuo relativo all’asta immobiliare.

Prima di questa intesa, l’ottenimento dei mutui sulle case all’asta richiedeva tempi più lunghi, poiché la banca doveva effettuare diverse verifiche e valutazioni sull’immobile. Ora, grazie all’accordo, quando un immobile viene aggiudicato all’asta, l’acquirente ha la certezza che la banca provvederà a rilasciare il finanziamento nel rispetto delle tempistiche stabilite dal tribunale, prima che venga richiesto il pagamento della somma per completare l’acquisto.

In pratica, questo accordo ha ridotto il rischio di non riuscire ad ottenere il mutuo in tempo utile, dando maggiore certezza all’acquirente e accelerando il processo.

Quali vantaggi comporta l’acquisto di una casa all’asta? Non parliamo soltanto di un’abitazione principale, ma in modo più generico di tutti gli immobili venduti tramite questo sistema.

• Le perizie sono incluse nel procedimento con cui la casa viene messa all’asta, salvo specifica richiesta della banca;
• Si risparmia il costo di intermediazione di un agente immobiliare, che normalmente varia dal 2% al 4%;
• Non si devono sostenere spese notarili per trasferire la proprietà dell’immobile;
• Il prezzo a cui le case vengono battute è normalmente inferiore al loro valore di mercato del 5-10%.

Sommando tutti questi punti, la convenienza è notevole: si arrivano a risparmiare facilmente 10.000 euro, anche su immobili che non sono di particolare pregio.

Per quanto conveniente, comprare casa ad un’asta giudiziaria è un’operazione che richiede particolare attenzione. Non tanto per il mutuo, che, come abbiamo spiegato, viene concesso con una procedura piuttosto fluida, ma per altri aspetti:

• Bisogna assicurarsi che i termini sulla liberazione dell’immobile siano il più possibile in accordo con le proprie esigenze;
• Occorre essere realisti sul prezzo al quale verrà battuto l’immobile. Specialmente quelli che rappresentano una buona opportunità per gli speculatori immobiliari sono soggetti a rialzi frequenti in fase di aggiudicazione;
• Nel momento di presentazione delle offerte, specialmente nelle aste senza incanto (con offerte in busta chiusa, senza fase di rilancio) è necessario premunirsi di un assegno del 10% del valore dell’offerta a titolo di caparra. Questa liquidità va impiegata prima di ottenere il mutuo, altrimenti l’offerta verrà considerata inefficace.

Le nostre filiali rimangono sempre a disposizione di tutti coloro che desiderano ricevere maggiori informazioni sui mutui su casa all’asta.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

Messaggio pubblicitario con finalità promozionale. Per le condizioni economiche di tutte le tipologie di mutuo fare riferimento alle Informazioni Generali sul Credito Immobiliare offerto a Consumatori disponibili anche presso le filiali della banca.
L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.