Accollo del mutuo del costruttore: conviene?

Se stai valutando l’acquisto di un immobile appena costruito, è molto probabile che ti abbiano proposto l’accollo del mutuo del costruttore. Oltre a essere conveniente per l’impresa edile, questa scelta è spesso conveniente anche per chi compra casa.

Oggi andremo a vedere meglio di cosa si tratta. In particolare, ci interessa scoprire:

  • Cosa significa “accollarsi” il mutuo del costruttore
  • Quali sono gli aspetti da valutare prima di accettare
  • Se questa scelta sia conveniente oppure no

In realtà, come spesso accade, scopriremo che la risposta varia a seconda dei casi.

Ecco che cosa c’è da sapere.

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Cos’è l’accollo del mutuo del costruttore?

L’accollo del mutuo è un’operazione abbastanza comune. Con questa operazione il mutuatario cede il suo posto a un altro, che appunto si “accolla” il suo mutuo. Teoricamente ci sono due tipi di accollo: uno prevede che il mutuatario precedente rimanga responsabile in solido per il pagamento delle rate, l’altro prevede la liberazione totale dal debito.

Non è necessario che la banca che ha concesso il mutuo aderisca all’accollo essendo l’accollo perfettamente valido ed efficace senza il consenso del creditore.

Tuttavia solo con il consenso da parte del creditore si produce l’effetto di liberare il debitore originario (accollo “liberatorio”). Diversamente, questi rimane obbligato in solido col terzo acquirente (accollo “non liberatorio” o “cumulativo”).

Nel caso di accollo del mutuo del costruttore il tuo ruolo è quello di subentrare all’impresa edile che ha acceso il mutuo.

Questa operazione può essere formalizzata con una breve visita dal notaio. Una volta che la documentazione è stata firmata, il nuovo mutuatario riprende esattamente da dove il costruttore aveva lasciato il mutuo.

È normale che le imprese edili vogliano offrire l’accollo del mutuo ai loro clienti; per loro si tratta soprattutto di una soluzione per gestire con efficienza i flussi di cassa aziendali. Se il nuovo mutuatario dovesse scegliere di rivolgersi a un altro istituto, potrebbero volerci due o tre mesi prima di essere liberati dal mutuo e ottenere la liquidità che segue alla compravendita.

Considerando che molte imprese edili in Italia sono PMI, considerando anche l’esposizione finanziaria che deriva dalla costruzione di un immobile, è del tutto comprensibile che una ditta non voglia attendere troppo per rientrare dei costi sostenuti e per essere liberata dal mutuo in corso.

L’accollo del mutuo del costruttore conviene?

Ora abbiamo presentato che cosa sia e che cosa preveda l’accollo del mutuo del costruttore. Per capire se sia conveniente optare per questa soluzione, però, dobbiamo addentrarci in qualche spiegazione più approfondita e anche in qualche calcolo.

Per cominciare, vediamo quali spese rimangono uguali rispetto a un mutuo di qualsiasi altra natura:

  • Il premio assicurativo per la polizza scoppio-incendio ed eventuali polizze aggiuntive
  • Gli interessi, perché verrà applicato il tasso già accordato con il costruttore

Malgrado ciò, esiste almeno un punto su cui c’è effettivamente del risparmio. Si tratta delle spese iniziali, cioè:

Tutti questi costi sono già stati sostenuti dall’impresa edile nel momento in cui ha sottoscritto il mutuo. Non ci sarebbe motivo di ripetere queste operazioni, in quanto si tratta dello stesso immobile e della stessa somma di denaro già accordata.

Chiaramente potrebbero essere applicati dei costi per la valutazione del merito creditizio del nuovo mutuatario. La banca deve comunque assicurarsi che ci siano le garanzie necessarie per poter liberare il costruttore e affidare il mutuo nelle mani del nuovo acquirente dell’immobile.

Non dimentichiamo, tra l’altro, che si risparmia anche sulle spese notarili: in caso di accollo queste vengono divise tra il costruttore e il nuovo mutuatario, di fatto risparmiando almeno un migliaio di euro nelle primissime fasi del mutuo.

Complessivamente, sommando tutte le voci è legittimo aspettarsi circa 2.000€ di risparmio sulle spese iniziali.

Come calcolare il risparmio ottenuto con l’accollo

Per capire se ci sia un risparmio e a quanto ammonta, la prima cosa da fare è confrontare altre proposte di mutuo. Se riusciamo a ottenere un tasso di interesse più basso presso un’altra banca, infatti, potrebbe non essere conveniente optare per l’accollo.

Supponiamo, ad esempio, che un altro istituto di credito ci abbia proposto un piano di ammortamento che nel complesso ci fa risparmiare 2.500€ in interessi; allo stesso tempo, sono preventivati 2.000€ in più di costi iniziali. In questo caso ci converrebbe scegliere di non accettare l’accollo del mutuo.

Al contrario, quando non riusciamo a trovare un tasso più conveniente o il risparmio in interessi viene compensato dalle maggiori spese iniziali, scegliere l’accollo è la decisione più conveniente.

Chiaramente esiste anche un vantaggio a livello finanziario nell’accollo, oltre al puro aspetto economico. Trovarsi a pagare delle rate di 10€ più care, di mese in mese, in molti casi è più comodo di versare subito 2.000€ per le pratiche iniziali.

In linea di massima, i tassi di interesse che le banche praticano alle imprese edili sono piuttosto convenienti. Specialmente quando si tratta di un’impresa affermata, con un solido rating creditizio, il tasso applicato potrebbe benissimo essere più conveniente di quello che verrebbe offerto all’acquirente dell’immobile da un altro istituto di credito.

In ogni caso, prima di aver raccolto diverse proposte non possiamo sapere esattamente se ci sarà o meno un risparmio optando per l’accollo. Per questo è consigliabile, al momento della proposta d’acquisto o del compromesso immobiliare, specificare nel documento che ci si riserva la possibilità di rifiutare la proposta di accollo.

Una volta fatti i dovuti calcoli, poi, avremo una risposta certa da comunicare al costruttore e potremo finalmente procedere con la compravendita tanto attesa.

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