Agevolazioni prima casa 2020: tutto quel che c’è da sapere

Anche per il 2020 sono previste le agevolazioni prima casa, già presenti negli scorsi anni ma soggette ad alcune importanti novità. Nelle nuove normative sono cambiate alcune disposizioni, anche in seguito all’emergenza Covid-19 che ha scosso l’economia italiana.

Oggi andiamo a fare il punto completo della situazione: vedremo cos’è cambiato e cosa rimane uguale agli scorsi anni. Se stai per acquistare la tua prima casa, specialmente nel caso in cui tu voglia richiedere un mutuo, le agevolazioni possono aiutarti molto.

Non perderti nessuna informazione, perché tra detrazioni e riduzioni delle imposte puoi arrivare facilmente a risparmiare migliaia di euro.

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Quali sono le agevolazioni previste?

Le agevolazioni sono di due tipi:

  1. Riduzione delle imposte nel momento in cui acquisti casa.
  2. Detrazione di alcune spese legate al mutuo e all’intermediazione immobiliare.

Cominciamo dalla prima tipologia. Se compri casa da un privato:

  • L’imposta di registro scende dal 9% al 2% del prezzo di acquisto
  • L’imposta ipotecaria e l’imposta catastale saranno di 200€ ciascuna

Se invece compri casa da un’azienda:

  • L’IVA è ridotta dal 10% al 4%
  • Imposta di registro, ipotecaria e catastale saranno di 200€ ciascuna

Passiamo alla seconda categoria di agevolazioni previste. Potrai detrarre:

  • Il 19% degli interessi passivi del mutuo, se hai intenzione di accenderne uno;
  • Il 19% delle spese di intermediazione dell’agenzia immobiliare.

Proviamo a calcolare il risparmio su una casa dal valore di 150.000€, giusto per fare un esempio.

Ipotizzando di comprare il nostro immobile da una ditta, risparmieremo subito il 6% del prezzo di acquisto sotto forma di IVA non dovuta. Quindi abbiamo già incamerato 9.000€ di risparmio.

Se l’agente immobiliare ci ha chiesto una provvigione di 2.000€, possiamo detrarre dalle imposte altri 380€.

Ora ipotizziamo di richiedere un mutuo da 100.000€ per finanziare l’acquisto del nostro immobile. Nel corso del tempo potremo detrarre il 19% degli interessi pagati su ogni rata; considerando che un mutuo ventennale di questo tipo genera circa 19.000€ di interessi, significa risparmiare altri 3.600€ circa.

Sommando tutti questi fattori, il nostro risparmio totale si attesta a 9.980€. Quasi il 10% del valore dell’immobile che abbiamo comprato! Ecco perché le agevolazioni prima casa sono così importanti.

Per poter usufruire di queste agevolazioni, però, bisogna rispettare dei parametri molto precisi. Ne parliamo a fondo nel prossimo paragrafo.

Requisiti per le agevolazioni prima casa

Nel 2020 i criteri necessari per poter accedere alle agevolazioni rimangono praticamente invariati rispetto agli scorsi anni.

Bisogna rispettare precisi regolamenti in fatto di:

  • Proprietà e diritti su altri immobili
  • Trasferimento della residenza
  • Caratteristiche dell’immobile acquistato

Andiamo ad esaminare uno per uno di questi tre punti, in modo da sciogliere ogni possibile dubbio.

1.      Proprietà e diritti su altri immobili

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa 2020 non devi essere proprietario di alcun immobile sul territorio nazionale. Se sei già proprietario di uno o più immobili, puoi comunque approfittare delle agevolazioni purché tu li venda tutti entro 12 mesi dal rogito della nuova casa.

Se gli altri immobili non risultano venduti entro 12 mesi, occorrerà restituire tutte le agevolazioni ricevute e pagare una penale.

Tra l’altro l’intenzione di accedere alle agevolazioni prima casa dev’essere già specificata nell’atto di compravendita. Se sei proprietario di uno o più immobili, dovrai inserire una dicitura ulteriore in cui dichiari la tua intenzione di venderli entro il termine previsto.

2.      Trasferimento della residenza

Una volta acquistata la prima casa, sarà necessario trasferire la residenza presso il Comune dove si questa si trova. Il trasferimento della residenza va fatto necessariamente entro 18 mesi dal momento del rogito, recandosi al Comune per fare dichiarazione di trasferimento.

Attenzione a non confondersi: è necessario trasferire la residenza, non bastano né il domicilio né la dimora.

Ci sono soltanto due eccezioni in cui è possibile mantenere le agevolazioni anche se non viene trasferita la residenza:

  • Nel caso in cui chi ha acquistato l’immobile come prima casa sia stato costretto a trasferirsi all’estero per motivi di lavoro;
  • Se si è parte delle Forze Armate o si lavora nel personale della Polizia.

Una precisazione importante: attenzione ai tempi necessari per terminare i lavori, se si acquista la casa da una ditta che la sta costruendo. La Cassazione, infatti, ha precisato che entro 18 mesi la residenza va trasferita nel Comune dove ha sede l’immobile acquistato, anche se questo non è ancora pronto o è in fase di costruzione.

3.      Requisiti dell’immobile

Gli immobili, in Italia, vengono suddivisi per categoria catastale. La categoria catastale degli immobili adibiti ad uso abitativo è la categoria A.

Per usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che l’immobile faccia parte delle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11.

Rimangono esclusi gli immobili di categoria A/1, A/8 e A/9, dunque gli immobili di lusso, le ville e i castelli.

L’obbligo dei 5 anni per le agevolazioni prima casa

Probabilmente, se stai pensando di comprare casa, è lungi da te l’idea di venderla. Tuttavia, devi essere lungimirante, perché anche a distanza di anni potresti vederti costretto a rimborsare le agevolazioni ottenute con l’aggiunta di una penale salata.

Le normative attuali, infatti, prevedono che l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa non possa essere venduto prima di 5 anni dalla data del rogito. Questo, per l’appunto, implicherebbe il rimborso totale delle agevolazioni e la penale extra.

Puoi comunque vendere il tuo immobile entro 5 anni dal momento dell’acquisto, ma a patto di comprarne un altro entro 12 mesi. Questo significa che dovrai fare qualche piano di lungo termine se vuoi essere sicuro di evitare ogni spiacevole sorpresa.

Nel caso in cui l’immobile venga venduto dopo il termine dei 5 anni, invece, non è previsto alcun obbligo.

Novità 2020 e Decreto Liquidità

Nessuno poteva prevedere l’arrivo di un’emergenza sanitaria mondiale, tanto meno le persone che hanno comprato o venduto la loro prima casa poco prima della pandemia. Per questo motivo, il 4 giugno 2020, il Senato ha convertito in legge il Decreto Liquidità.

La legge prevede varie iniziative rivolte ad aiutare la ripresa economica, in uno dei periodi più difficili che l’Italia e il mondo hanno attraversato nella loro storia recente. Tra queste misure c’è anche la sospensione di alcune scadenze per le agevolazioni prima casa.

In particolare, dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020 sono sospesi i termini per:

  • Trasferire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa (termine solito 18 mesi);
  • Acquistare un altro immobile, se si è venduto prima dei 5 anni quello precedente su cui erano state richieste le agevolazioni (termine solito 12 mesi);
  • Vendere le case di cui si era già proprietari, nel caso in cui ne sia stata acquistata un’altra approfittando delle agevolazioni (termine solito 12 mesi).

Il tempo per completare queste operazioni, dunque, è “congelato” per più di 10 mesi e il conteggio ricomincerà dal 1° gennaio 2021.

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