Atto di compravendita e attuo di mutuo: le differenze

L’atto di compravendita di un immobile, insieme all’atto di mutuo, sono i due contratti che vengono stipulati davanti al notaio quando si acquista una casa con mutuo. Rappresentano il compimento di tutto l’iter fatto fino a quel momento, dalla ricerca della casa giusta fino alle perizie che precedono l’accordo definitivo con la banca.

Visto che i due documenti vengono letti e firmati uno dopo l’altro davanti al notaio, si rischia di fare confusione tra l’uno e l’altro. Nell’articolo che stai leggendo, scoprirai tutte le differenze e i punti importanti da conoscere sui due atti.

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L’atto di compravendita immobiliare

L’atto di compravendita è un contratto che testimonia il trasferimento della proprietà dell’immobile. Nel documento sono indicati tutti gli aspetti essenziali per poter determinare a chi appartiene la casa, a chi apparteneva prima e quale sia l’accordo economico tra le due parti.

Nel documento saranno quindi indicati:

  • Gli estremi che identificano l’immobile;
  • Il precedente proprietario dell’immobile, con le sue generalità;
  • Il nuovo proprietario dell’immobile, con le sue generalità;
  • L’importo accordato per la vendita della casa;
  • I tempi e le modalità del pagamento.

Queste sono le caratteristiche più importanti. Possono esserci altre clausole tra le due parti, ma i punti che abbiamo visto sono quelli essenziali contenuti in ogni atto di compravendita immobiliare.

Nell’atto di compravendita non si fa alcun riferimento al mutuo, perché di fatto vincola soltanto il precedente proprietario e il nuovo proprietario dell’immobile. Il fatto che il nuovo proprietario di casa ottenga la somma dovuta attraverso un mutuo, di fatto, non è rilevante per il proprietario precedente.

Al momento del rogito, il notaio legge l’atto davanti alle due parti. Una volta fatto questo, il nuovo proprietario e il precedente firmano il contratto; il notaio procede poi a sottoscriverlo a sua volta.

Normalmente, l’atto segna anche il momento della consegna dell’immobile. Se invece il nuovo proprietario deve attendere prima di prendere possesso della casa, i tempi devono essere indicati sull’atto ed essere noti a entrambe le parti.

L’atto di mutuo

Il secondo contratto che viene sottoscritto è l’atto di mutuo. In questo atto, invece, sono raccolte tutte le informazioni importanti che riguardano il debito del mutuatario nei confronti dell’istituto di credito.

Le componenti essenziali di questo documento sono:

  • Le generalità del mutuatario;
  • Gli estremi dell’istituto bancario, che opera ovviamente come persona giuridica anche se rappresentata fisicamente da un suo funzionario;
  • L’importo, la durata, il tasso di interesse del mutuo, le spese accessorie ed ogni altro elemento che regola il rapporto economico tra le parti;
  • L’immobile sul quale viene iscritta l’ipoteca, e i termini dell’ipoteca stessa.

La legge prevede che ogni mutuo ipotecario sia rogitato in forma di atto pubblico. Per questo è essenziale che ci sia un notaio a leggere il contratto alle due parti, che poi procedono alla firma come nel caso dell’atto di compravendita.

Anche in questo caso, comunque, i termini sono già ampiamente noti alle due parti prima di presenziare all’atto. Il notaio è tenuto a leggere e ad assicurarsi che il mutuatario abbia compreso il documento, ma tutti i prospetti informativi già forniti dalla banca contengono le stesse informazioni.

Da ultimo, è possibile che all’atto di mutuo segua un’altra operazione, cioè la firma della fideiussione. Succede quando viene coinvolto un garante, quindi una terza persona che si impegna a pagare le rate del mutuo in caso di inadempienza del mutuatario.

Anche se non è strettamente necessario che la fideiussione venga firmata davanti al notaio, di solito le banche lo preferiscono per avere un documento autenticato che attesta la garanzia.

Questa è l’ultima operazione che può avvenire davanti al notaio prima che tutta la burocrazia relativa all’ottenimento del mutuo sia ufficialmente conclusa.

Il ruolo del notaio

Sia per l’atto di compravendita, sia per l’atto di mutuo, il ruolo del notaio è molto importante. Questo perché gli immobili sono beni registrati, quindi ogni nuovo diritto reale su un immobile va trascritto nei registri immobiliari.

Il notaio, dopo il rogito dell’atto di compravendita, deve registrarlo affinché il documento abbia data certa.

Quanto all’atto di mutuo, invece, il punto nodale è l’ipoteca. L’ipoteca, di fatto, dà un diritto alla banca: quello di avere l’immobile in garanzia, e di poterlo riscattare in caso di mancato pagamento delle rate.

L’ipoteca è uno strumento giuridico essenziale per i mutui sulle case, che infatti nel codice civile vengono chiamati mutui ipotecari. Il ruolo del notaio è essenziale per poter trascrivere nei registri l’ipoteca, e di nuovo dare a essa una data certa.

Di fronte ad un giudice, un atto autenticato dal notaio è sempre considerato veritiero. In questo modo, ogni dichiarazione fornita davanti al professionista diventa molto facile da provare in giudizio. Ecco perché, anche nel caso di fideiussione del garante, può essere utile ricorrere all’autenticazione del notaio.

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