Come vendere casa se il mutuo è in corso

Vendere casa con il mutuo in corso è possibile. Conoscendo le normative e le prassi bancarie, anzi, può persino essere semplice.

Migliaia di persone ogni anno si trovano di fronte all’esigenza di vendere il proprio immobile prima di aver finito di pagare le rate; se sei anche tu in questa situazione, sappi che hai a disposizione due metodi efficaci per risolvere il problema.

In questo articolo vogliamo spiegarli entrambi, mostrando esattamente i passaggi da seguire e le problematiche che possono sorgere durante il processo.

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Vendere casa con mutuo in corso: le due strade percorribili

Iniziamo presentando i due percorsi che possono sbloccare la situazione e permetterci di vendere casa anche se il mutuo non è ancora giunto al termine.

La prima cosa che possiamo fare è un’estinzione anticipata. In questo caso dovremo quindi rimborsare il capitale residuo alla banca, andando a risparmiare anche degli interessi rispetto al pagamento di tutte le singole rate.

La seconda opzione è invece l’accollo del mutuo. In questo modo si trasferisce il contratto di mutuo al nuovo proprietario dell’immobile, che proseguirà pagando le rate al posto nostro. In questo modo veniamo liberati dall’obbligo di versare gli importi rimanenti, ma ci sono più cose a cui dovremo stare attenti.

Entrambe le opzioni ci permettono di raggiungere il risultato che desideriamo, ma in modi molto diversi. Vediamoli quindi nei dettagli, di modo che tu possa capire quale delle due strade fa maggiormente per te.

Estinzione anticipata del mutuo

L’estinzione anticipata del mutuo si ha quando il mutuatario decide di saldare in anticipo il suo debito, facendo così terminare il suo vincolo con la banca.

Il problema principale di questa soluzione è che, ovviamente, bisogna avere la liquidità necessaria per poter estinguere il finanziamento; il vantaggio principale, invece, è che il mutuo cessa di esistere e si può procedere a vendere la casa senza alcuna ipoteca.

Probabilmente, se il tuo mutuo è ancora all’inizio, non hai la possibilità di saldare in anticipo tutto il capitale residuo che la banca ti ha prestato insieme agli interessi dovuti fino a quel momento. Se invece il mutuo è quasi giunto alla sua naturale scadenza, può diventare il modo più comodo e pratico per risolvere il problema di vendere casa.

Grazie alla legge Bersani del 2007, le penali non sono più un problema. Infatti le banche sono tenute a non applicare nessuna penale ai mutuatari che decidono di eseguire un’estinzione anticipata, cosa che favorisce questa soluzione.

Una volta che il mutuo viene estinto, si procede con l’appuntamento presso il notaio. Qui viene cancellata l’ipoteca che grava sull’immobile, liberando il mutuatario dai termini del contratto.

A questo punto non c’è nulla di diverso rispetto a quando si vende una casa senza mutuo in corso. Si potrà procedere a una normale compravendita immobiliare, senza che il nuovo proprietario si assuma alcuna responsabilità verso il mutuo.

Quando questa soluzione risulta fattibile e conveniente a livello economico, è senza dubbio la più comoda. Visto che non sempre è possibile praticarla, però, è importante conoscere anche l’accollo.

Accollo: come aiuta a vendere casa con un mutuo in corso

L’accollo del mutuo permette a tutti di vendere casa prima della fine del contratto, anche se non si ha la liquidità necessaria per estinguere le rate in anticipo.

In questo caso, però, gioca un ruolo molto importante la persona che subentra come nuovo proprietario dell’immobile. Infatti questa persona diventa la nuova intestataria del mutuo, continuando a pagare le rate al posto del proprietario precedente. Quindi avremo tre soggetti:

  • La banca
  • L’accollato (cioè chi aveva acceso il mutuo)
  • L’accollante (cioè colui che subentra come nuovo proprietario)

Questi soggetti possono essere legati tra loro in due modi:

  • Tramite accollo cumulativo, in cui entrambi rimangono obbligati verso la banca. Nel momento in cui uno versa la rata, libera l’altro dall’obbligo di doverla versare;
  • Tramite accollo liberatorio, nel quale invece l’accollato non è più obbligato verso la banca e non ha di fatto più niente a che fare con il mutuo in corso.

L’accollo cumulativo è quello più conveniente per la banca, che ha due distinti debitori da cui poter esigere il pagamento delle rate. Quindi se l’accollante non onora un pagamento, sarà l’accollato a doverlo fare. È normale, dunque, che dal canto suo l’istituto di credito propenda verso questa soluzione.

Al contrario, l’accollo liberatorio è più conveniente per chi vende casa. Una volta trovato l’acquirente, infatti, si procede con la firma dei documenti e ci si rende del tutto svincolati dal mutuo.

Il vero problema di entrambe queste soluzioni è la vendita di casa. Sarà infatti necessario trovare un acquirente disposto a comprare casa subentrando nel mutuo già in corso. Un’operazione non semplice, ma comunque possibile.

Nella maggior parte dei casi, questo inconveniente non blocca gli acquirenti ma rende comunque necessario abbassare il prezzo di vendita. Un aspetto importante a cui pensare prima di vendere casa con mutuo in corso tramite accollo.

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