Conviene sempre estinguere un mutuo in anticipo? Facciamo i conti

L’estinzione anticipata del mutuo è il sogno di molti mutuatari. Potersi liberare dalle rate e vivere serenamente in casa sfruttando a pieno tutto il reddito disponibile. Una situazione molto comoda, certo, ma anche non semplice da realizzare.

Quando ci troviamo di fronte alla possibilità di scegliere l’estinzione anticipata, dovremmo sempre fare i conti sulla convenienza di questa scelta. Come vedremo tra poco, infatti, in molti casi si tratta di una soluzione comoda ma poco sensata dal punto di vista finanziario.

Acquisto o ristrutturazione?

La meccanica dell’estinzione anticipata

Quando un mutuatario sceglie l’estinzione anticipata, utilizza il suo denaro per ripagare in anticipo le rate del mutuo e concludere il contratto in un tempo più breve. Questa scelta permette di liberarsi per sempre del mutuo, ma in cambio di un esborso che non sempre vale la pena di affrontare.

Dobbiamo ricordarci, infatti, che un mutuo è composto da una quota di capitali e una quota di interessi:

  • Il capitale è il denaro che rientra a tutti gli effetti nel nostro patrimonio, perché si tratta della somma con cui abbiamo acquistato la nostra casa. Non abbiamo questi soldi sul nostro conto corrente, ma li possediamo sotto forma della casa in cui viviamo (e che se venduta, sbloccherebbe questa liquidità);
  • Gli interessi rappresentano il vero e proprio costo del mutuo: denaro che noi paghiamo alla banca per averci prestato dei soldi, ma che per noi sono una spesa pura e semplice.

Per un mutuatario ha senso voler rientrare in anticipo del mutuo quando il suo piano di ammortamento prevede ancora molti interessi da pagare. In questo modo risparmierà del denaro che, altrimenti, avrebbe speso per farsi prestare dei soldi dal suo istituto di credito.

Invece non c’è grande convenienza nel voler rientrare in anticipo dei capitali: questo denaro è già nostro, anche se in forma di un immobile e non di denaro liquido. Versando in anticipo il capitale non stiamo risparmiando né guadagnando, quindi stiamo facendo un impiego poco del nostro denaro.

Quando conviene realmente estinguere in anticipo il mutuo?

Dopo queste premesse abbiamo tutti gli elementi per poterci addentrare nella risposta alla nostra domanda.

Devi sapere che gli interessi vengono pagati per la maggior parte nelle prime rate del mutuo. Ogni rata ha una quota di capitale e una quota di interessi, ma nelle prime rate la quota di interessi è decisamente più rilevante; alla fine del mutuo, invece, gli interessi sono minimi.

Questo si verifica dal momento in cui quasi tutti i mutui italiani prevedono l’ammortamento alla francese, cioè un tipo di ammortamento in cui le rate sono costanti e la loro composizione cambia nel tempo.

Per logica, dunque, avrebbe senso estinguere in anticipo il mutuo nelle sue fasi iniziali. Se riuscissimo a estinguerlo dopo 6 mesi o un anno, ad esempio, potremmo risparmiare una quota importante di costi sul prestito.

Allo stesso tempo, però, è difficile riuscire a farlo. Di norma, se richiediamo un mutuo, è proprio per trovare la liquidità con cui finanziare l’acquisto della casa. Magari può capitare una successione ereditaria, ma è generalmente difficile che poco dopo l’attivazione di un mutuo si abbia la somma per estinguere il finanziamento in anticipo.

Questo significa che, nella maggior parte dei casi, è difficile estinguere il mutuo quando conviene, quando invece è più facile avere la liquidità, si perde convenienza nel farlo.

Il costo opportunità della nostra liquidità

Il concetto di convenienza, in senso economico, non è un concetto relativo. Esiste una misura per la convenienza delle nostre scelte finanziarie che chiamiamo costo opportunità.

Il costo opportunità è dato da tutto ciò che potremmo fare con il nostro capitale, al posto della scelta che stiamo considerando di scegliere.

Facciamo un esempio concreto, supponendo di avere una liquidità di 15.000€ da impiegare come preferiamo. La prima strada possibile percorribile è di usarli per estinguere in anticipo il mutuo, di cui dobbiamo ancora pagare 24 rate, per un totale di 250€ di interessi.

Se ad esempio possiamo investirli in obbligazioni che ci rendono il 3% all’anno, c’è maggiore convenienza in questo investimento che a rientrare in anticipo del mutuo. In un anno potremmo infatti ottenere 450€ dal nostro capitale investito, ripagando i 250€ di interessi sul mutuo e reinvestendo gli altri 200€.

Il secondo anno avremmo già accantonato tutta la somma che ci serviva per finire di pagare gli interessi sul nostro mutuo, mentre avremo 15.200€ investiti in obbligazioni che rendono il 3%. Quindi, alla fine dell’anno, avremo maturato altri 456€.

In totale, la nostra decisione di non estinguere in anticipo il mutuo ci avrebbe fruttato, in questo modo 656€ in più rispetto alla scelta di estinguerlo. Scelte come queste vengono effettuate tutti i giorni persino dalle banche, che scelgono di volta in volta il modo più opportuno per impiegare la loro liquidità.

Ecco che il poco conosciuto, ma molto importante concetto di costo opportunità può essere un buon metro per stabilire se e quando convenga estinguere il mutuo in anticipo.

C'è una penale in caso di estinzione anticipata?

L’estinzione anticipata del mutuo è una buona possibilità per il cliente, di concludere il contratto di mutuo prima della scadenza o di risparmiare sugli interessi.

Nessuna penale, compenso o onere aggiuntivo, nemmeno per chi decide di sostituire il proprio mutuo con un finanziamento erogato da una nuova Banca. Per estinguere anticipatamente un mutuo, ovvero restituire il capitale dovuto, è necessario richiedere anticipatamente i conteggi estintivi al proprio istituto di credito.

Attenzione, però, a due variabili:

  • Quanto detto risulta valido nel caso di un contratto stipulato con finalità di acquisto, ristrutturazione o costruzione di immobili con finalità abitative, o rivolto allo svolgimento di attività economiche o professionali. Laddove il mutuo contratto non rientrasse in queste casistiche, il cliente potrà comunque estinguerlo, dovendo però riconoscere una penale. Quest’ultima è variabile in base a quanto previsto dal contratto ma non potrà essere superiore al 2% del capitale versato con l’anticipo;
  • Assenza di penale, dunque? Sì, ma solo in caso di mutuo contratto dopo il 2 febbraio 2007, in base a quanto stabilito dalla Legge Bersani. In caso di estinzione di un mutuo stipulato prima di questa data, infatti, potrebbe essere prevista una penale secondo dei parametri variabili previsti dalla Legge e determinati dal tipo di mutuo (a tasso fisso, variabile o misto): è importante, dunque, rifarsi al proprio contratto e leggere attentamente le clausole che disciplinano l’estinzione del mutuo. È bene inoltre sapere che queste penalità possono essere detratte in sede di dichiarazione dei redditi, nel limite di 4.000 € all’anno.

 

 

Messaggio pubblicitario con finalità promozionale. Per le condizioni economiche di tutte le tipologie di mutuo fare riferimento alle Informazioni Generali sul Credito Immobiliare offerto a Consumatori disponibili anche presso le filiali della banca.
L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.

Banco bpm
Acquisto o ristrutturazione?