Cos’è l’ipoteca e significato dell’iscrizione dell’ipoteca

Quando tutte le pratiche per ottenere il mutuo sono concluse, di fronte al notaio si iscrive l’ipoteca sull’immobile. Questo è l’ultimo passaggio necessario prima di ottenere, finalmente, l’erogazione della somma concordata con la banca.

Proprio l’ipoteca è al centro di questa nuova guida, in cui vogliamo esaminare la sua funzione all’interno del contratto di mutuo. Ne spiegheremo il significato, le implicazioni, e tutto quel che di importante c’è da sapere.

Inoltre arriveremo a parlare della cancellazione dell’ipoteca, che avviene alla fine del contratto di mutuo e segna l’ultimo passaggio prima di aver concluso i tuoi impegni verso l’istituto di credito.

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Che cos’è l’ipoteca?

In termini tecnici, un’ipoteca è un diritto reale di garanzia. Anche se può sembrare qualcosa di astratto, in realtà è molto semplice. Un diritto reale è un diritto su una cosa (dal latino res, che vuol dire appunto “cosa”). L’oggetto di un’ipoteca è solitamente un immobile, per cui nella maggior parte dei casi l’ipoteca è un diritto che ha per oggetto un immobile.

E cosa conferisce al titolare del diritto? Per l’appunto, una garanzia. Nel caso in cui un suo credito nei confronti del proprietario del bene non dovesse essere pagato, potrà riscattare il bene ipotecato. Questo non succede comunque subito, ma attraverso una procedura che richiede l’approvazione di un giudice.

In termini molto semplici, dunque, l’ipoteca è un modo per formalizzare una garanzia. Quando il mutuo finisce non c’è più bisogno di questa garanzia, e dunque l’ipoteca viene cancellata dal notaio.

Proprio il notaio è una figura importante, sia per l’iscrizione che per la cancellazione dell’ipoteca. Le normative italiane, infatti, prevedono che questo professionista possa stipulare atti trascrivibili nei Registri Immobiliari. Una volta che l’ipoteca è trascritta, questa diventa di dominio pubblico.

Il motivo è di natura piuttosto pratica. Se il mutuatario dovesse vendere la sua casa con il mutuo in corso, ogni potenziale acquirente potrebbe venire a conoscenza dell’ipoteca che grava sulla casa. In questo modo la compravendita sarebbe trasparente, e l’ipoteca non potrebbe essere nascosta.

Il notaio diventa anche responsabile, nel caso in cui rogiti un atto di vendita riguardante un immobile ipotecato senza informare l’acquirente. In questo caso, sarà tenuto a risarcire il danno causato.

Come l’ipoteca ha rivoluzionato i mutui

Se le banche esistono già dal Medioevo, i mutui sono un’invenzione piuttosto recente. Fino agli albori del ‘900, infatti, la massima parte finanziabile nell’acquisto di un immobile era del 15-25%.

I mutui nascono tra le risposte americane alla crisi del 1929, come modo per aiutare più persone a diventare proprietarie di casa e favorire la ripartenza del mercato immobiliare. Ad oggi, grazie alle ipoteche è possibile finanziare fino all’80% dell’acquisto di un immobile.

Il mutuo, infatti, non è altro che un prestito che ha un immobile per garanzia. Ed è proprio per questo che il procedimento per ottenerlo passa attraverso una perizia: per legge, infatti, il valore di un’ipoteca deve essere ben definito.

La banca, consapevole di avere una garanzia dal valore superiore al prestito erogato, può essere sicura di recuperare le somme dovute in caso di inadempienza del mutuatario. Il mutuatario, invece, ha la possibilità di acquistare casa anche possedendo inizialmente solo una piccola parte della somma necessaria per farlo.

Possiamo dire senza problemi che sia l’ipoteca ad essere il fondamento dei mutui moderni.

Cosa implica l’ipoteca?

Come abbiamo accennato inizialmente, l’ipoteca permette alla banca di liquidare l’immobile ipotecato nel caso di un mancato pagamento delle rate da parte del mutuatario. Ora approfondiamo quello che prevede la legge in materia.

Il primo passaggio per poter ipotecare un immobile è la perizia, che determina il valore di mercato della casa e di conseguenza il valore dell’ipoteca. Questo non è però un valore garantito, perché la banca potrebbe ritrovarsi a diventare proprietaria dell’immobile dopo diversi anni in altre condizioni di mercato.

Per questo, di solito, non viene finanziato più dell’80% dell’immobile. Soprattutto oggi, con i prezzi delle case che in Italia non aumentano, è una forma di tutela contro l’eventuale svalutazione che potrebbe intercorrere nel frattempo.

In un secondo momento ci si reca dal notaio, per la stipula del contratto di mutuo e la conseguente erogazione della somma richiesta. Subito dopo, il notaio trascrive l’ipoteca nei Pubblici Registri e dopo 10 giorni se ne ha il consolidamento. Quando l’ipoteca è consolidata, questa diventa visibile attraverso le visure catastali.

Nel malaugurato caso in cui l’istituto di credito debba far valere la sua ipoteca, per farlo dovrà prima di tutto rivolgersi ad un giudice. Supportando la richiesta con adeguata documentazione, la banca dovrà dimostrare che almeno 18 rate mensili non sono state pagate -secondo l’ultima normativa in merito, aggiornata nel 2016-.

In questo caso, con l’aiuto del notaio, la banca potrà mettere in vendita l’immobile. Il notaio accerterà la somma ottenuta dalla vendita, assicurandosi che la banca abbia la parte che le spetta e che all’ex mutuatario spetti il resto del ricavo.

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