Loan-to-value (LTV) su mutuo prima casa: cos’è e come si calcola

Avere a che fare con un mutuo significa anche avere a che fare con il loan-to-value. Questo è uno dei parametri più importanti da conoscere prima di presentare una domanda di mutuo: molto spesso fa la differenza tra una richiesta approvata e una respinta.

Anche se può sembrare complicato, il calcolo e l’utilizzo di questo parametro sono piuttosto semplici.

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Cos’è il loan-to-value e calcolo

Il loan-to-value, spesso abbreviato LTV, misura il rapporto tra mutuo e valore dell’immobile. Per calcolarlo ti basta seguire questa semplice formula:

LTV = Importo mutuo / Valore di mercato dell’immobile x 100

Facciamo subito un esempio pratico. Supponiamo che tu voglia richiedere un mutuo da 80.000€ per un immobile che vale 150.000€. Il loan-to-value in questo caso sarà:

LTV = 80.000 / 150.000 x 100 = 53,33%

La percentuale calcolata in questo modo serve alla banca per fare delle valutazioni sulla richiesta di mutuo.

Più è alto il loan-to-value, più la banca si troverà in una situazione rischiosa. Prendiamo, ad esempio, un mutuo con un LTV del 90%. Il prestito richiesto dal potenziale mutuatario è molto vicino al valore della garanzia più importante di tutte, cioè l’immobile da ipotecare.

Se la casa dovesse perdere valore e il mutuatario non dovesse riuscire a ripagare le rate, la banca potrebbe trovarsi a subire una perdita importante da questa operazione. A meno che non ci siano garanzie molto forti a livello di reddito, oppure fideiussioni estremamente solide di terze parti, una richiesta di questo tipo verrà rifiutata.

Al contrario, un rapporto loan-to-value basso è visto come un segnale positivo dalla banca. In questo caso la garanzia offerta dall’immobile è più forte, di conseguenza sarà più semplice che il mutuatario veda approvata la sua richiesta.

Anche se nel corso degli anni gli istituti di credito sono diventati più elastici, il rapporto LTV rappresenta ancora un parametro molto importante da tenere in considerazione quando si valuta un mutuo.

LTV: gli intervalli da conoscere

Il nostro suggerimento per vedere approvata una richiesta di mutuo è sempre questo: più riesci a pensare come una banca, maggiori sono le tue probabilità di successo. Per questo ti può essere utile conoscere il metro di giudizio degli istituti di credito sul rapporto loan-to-value.

In generale, oggi, il massimo rapporto LTV che viene considerato valido per l’approvazione del mutuo è del 80%. Sopra questa percentuale le cose si fanno molto dure per chi fa richiesta di mutuo.

Ricordati che il valore di mercato del tuo immobile viene stabilito dalla perizia, non dal prezzo a cui tu hai comprato casa. Una buona idea è quella di farti assistere da un bravo estimatore immobiliare quando cerchi casa, in modo da non avere sorprese al momento della perizia.

Un’altra soglia importante è quella del 50%. Questa varia molto a seconda degli istituti di credito, ma di solito è una percentuale importante. Le banche tendono a considerare molto sicuri i mutui con un loan-to-value inferiore al 50%, quindi tendono ad applicare spread più bassi.

Considerando che gli interessi sono sempre un’espressione del rischio, è normale che quando il loan-to-value è più alto siano più alti anche gli interessi.

Se il rapporto LTV è particolarmente alto, ad esempio tra il 70% e l’80%, è possibile che la banca chieda anche l’intervento di un garante esterno o altre forme di garanzia che possano rafforzare la posizione del mutuatario.

Da ultimo, conta anche l’andamento generale dei mercati e dell’economia. Quando l’economia è in crescita, le banche tendono a concedere mutui più facilmente rispetto alle fasi di recessione. Si presume, infatti, che in un momento di crescita ogni mutuatario abbia meno rischio di ritrovarsi senza lavoro.

Quanto è importante il loan-to-value?

Chiaramente il rapporto loan-to-value non è l’unico parametro da tenere in considerazione e non è il solo metro di giudizio che utilizzano le banche per valutare la posizione dei mutuatari.

Ancora oggi, in ogni caso, questo parametro è il più rilevante insieme alla posizione reddituale del cliente. Se il mutuo ha un buon loan-to-value e chi fa richiesta ha un reddito meno valido, le due cose tendono a compensarsi; qui, in realtà, bisognerebbe davvero addentrarsi in calcoli complessi per determinare fino a che livello possa avvenire questa compensazione.

L’ideale, per essere sicuri che il loan-to-value non sia un problema, è tenere questo parametro al di sotto del 70%. Fino all’80% è comunque possibile vedere approvata la richiesta, ma compensando con una solida base reddituale o con delle garanzie esterne.

Nel caso fossi preoccupato dalla richiesta di mutuo, i due modi più diretti per migliorare il rapporto loan-to-value sono semplici da intuire:

  • Attendere un pochino di tempo per risparmiare e diminuire il fabbisogno di liquidità;
  • Fare un buon affare nell’acquisto di casa, comprando un immobile sottovalutato rispetto al valore della perizia.

Usando le informazioni che abbiamo appena visto sarà più semplice vedere approvata la richiesta di mutuo. In ogni caso, molto spesso la cosa migliore è recarsi in filiale per chiedere un parere; ogni istituto di credito ha dei suoi limiti per il loan-to-value, quindi è utile informarsi presso le varie banche.

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