Mutuo a tasso variabile con CAP

Il mutuo a tasso variabile e quello a tasso fisso non sono le uniche opzioni a disposizione dei mutuatari. Esistono altre strade che, spesso, si rivelano anche molto vantaggiose.

Oggi ne vediamo una in particolare, cioè quella dei mutui con CAP. Si tratta di mutui particolari, che possono aiutare a sfruttare la convenienza del tasso variabile senza rinunciare a una parte della sicurezza del tasso fisso. Anche se non troppo conosciuti, i mutui con CAP hanno caratteristiche che potrebbero rivelarsi interessanti per alcuni mutuatari.

Il mutuo a tasso variabile con CAP, o con tetto massimo, è una tipologia di finanziamento che combina la flessibilità del tasso variabile con la sicurezza di un limite massimo predefinito, noto come “CAP”. In pratica, il tasso di interesse segue le oscillazioni del mercato, ma non può superare la soglia massima di tasso stabilita per contratto. Questo significa che, anche in caso di aumenti significativi dei tassi di mercato, la rata del mutuo non eccederà quella calcolata con il tetto massimo concordato, offrendo una protezione contro rialzi imprevisti dei tassi di interesse che vanno oltre tale soglia. ​

Quando il tasso di interesse, dato dalla somma algebrica, solitamente dell’Euribor, con lo spread del mutuo applicato dalla banca, si trova al di sotto del CAP, si continua a pagare normalmente il mutuo come se si avesse un tasso variabile tradizionale. Quando il tasso aumenta al di sopra del CAP, invece, viene applicato direttamente il tasso massimo previsto dal CAP stesso.

È importante notare che, per garantire questa protezione, le banche applicano generalmente uno spread più elevato rispetto ai mutui a tasso variabile senza CAP. Questo comporta un tasso di partenza leggermente superiore, ma offre il vantaggio di una maggiore prevedibilità delle rate nel tempo. ​

Per comprendere meglio il funzionamento del mutuo a tasso variabile con CAP, consideriamo un esempio pratico ispirato alle offerte presenti sul mercato.

Immaginiamo di accendere oggi un mutuo variabile con CAP cap da 120.000 euro, della durata di 25 anni, CAP fissato al 4%. Il tasso è indicizzato all’Euribor a 3 mesi, che si aggira intorno al 2,39%, con uno spread dell’1,20%. In partenza, il tasso applicato sarebbe quindi del 3,59%.

Ora supponiamo che, nei prossimi anni, l’Euribor aumenti ancora, arrivando al 3,5%. In questo caso, il tasso complessivo salirebbe al 4,7%. Tuttavia, avendo sottoscritto un mutuo con CAP fissato al 4%, il tasso non potrà superare questa soglia, garantendo così una tutela contro gli scenari più sfavorevoli.

Prima di scegliere un mutuo a tasso variabile con CAP, è fondamentale valutare attentamente i suoi vantaggi e svantaggi.

Vantaggi:

• Flessibilità protetta: permette di beneficiare di eventuali cali dei tassi (caratteristica tipica dei mutui a tasso variabile), ma offre anche un tetto massimo che limita l’impatto delle oscillazioni più forti.

• Maggiore prevedibilità: la presenza di un tetto massimo offre una maggiore certezza nella pianificazione delle spese future, riducendo il rischio di sorprese sgradite. ​

Svantaggi:

• Spread più elevato: Per compensare la protezione offerta dal CAP, le banche applicano generalmente uno spread più alto rispetto ai mutui a tasso variabile senza CAP, risultando in un tasso di partenza più elevato. ​
• Costi potenzialmente maggiori: Se i tassi di mercato rimangono bassi per un periodo prolungato, il mutuatario potrebbe pagare di più rispetto a un mutuo a tasso variabile tradizionale, a causa dello spread iniziale più alto. ​

In sintesi, il mutuo con CAP può rappresentare una soluzione interessante per chi desidera combinare la flessibilità del tasso variabile con una certa protezione contro i rialzi dei tassi di interesse. Tuttavia, è fondamentale valutare attentamente i diversi fattori in gioco: le proprie esigenze finanziarie, la propria attitudine al rischio, il livello di CAP proposto dai vari istituti di credito. La soglia massima applicata al tasso variabile, infatti, può variare sensibilmente da una banca all’altra, incidendo in modo diretto sulla sostenibilità del mutuo nel lungo periodo.

Per questo motivo, è sempre consigliabile confrontare con attenzione le diverse offerte disponibili sul mercato, considerando non solo il tasso iniziale, ma anche spread, durata, eventuali penalità o vincoli e condizioni accessorie. Leggere con attenzione il contratto e, se necessario, farsi supportare da un consulente, è il modo migliore per compiere una scelta informata e in linea con le proprie aspettative.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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