Mutui CAP: approfondimento

Il mutuo a tasso variabile e quello a tasso fisso non sono le uniche opzioni a disposizione dei mutuatari. Esistono altre strade che, spesso, si rivelano anche molto vantaggiose.

Oggi ne vediamo una in particolare, cioè quella dei mutui CAP. Si tratta di mutui particolari, che ti possono aiutare a sfruttare la convenienza del tasso variabile senza rinunciare a una parte della sicurezza del tasso fisso.

Anche se fino a questo momento non sono mai diventati troppo popolari, i mutui CAP hanno delle caratteristiche che potrebbero benissimo adattarsi alle esigenze di molti mutuatari.

Il mutuo con CAP, di fatto, è come un mutuo a tasso variabile. Anche in questo caso il valore del tasso oscilla, ma c’è un limite a tutte queste oscillazioni. Cap, in inglese, indica una soglia massima: si tratta della soglia massima oltre la quale il tuo tasso non potrà salire.

Supponiamo, ad esempio, che tu sottoscriva un mutuo a tasso variabile con CAP al 3%. In questo caso, non ti verrà mai applicato un tasso superiore al 3%.

Come tutti i mutui a tasso variabile, anche quello con CAP è agganciato all’andamento del tasso Euribor. Per sapere quanto costa il tuo mutuo, devi prima di tutto sapere quanto vale l’Euribor.

Quando il tasso  del mutuo, dato dalla somma algebrica dell’Euribor con lo spread del finanziamento si trova al di sotto del CAP, tu continui a pagare normalmente il mutuo come se avessi un tasso variabile tradizionale. Quando il tasso aumenta al di sopra del CAP, invece, ti viene applicato direttamente il tasso massimo previsto dal CAP stesso.

Considerando che negli scorsi anni i mutui a tasso variabile sono stati decisamente più convenienti di quelli a tasso fisso, pur essendo tutti e due ai minimi storici, questa è senz’altro un’opzione interessante. Da una parte possiamo trarre vantaggio dai bassissimi tassi variabili che vengono applicati ai mutui in questo momento; dall’altro abbiamo la sicurezza di non trovarci a pagare dei tassi eccessivamente alti se le condizioni del mercato dovessero cambiare.

In questo momento, molto probabilmente, ti starai chiedendo perché molte persone sottoscrivono i mutui classici a tasso variabile anche se esistono quelli con CAP.

La risposta è negli spread applicati a queste due diverse tipologie di mutuo.

Come forse già saprai, il tasso di ogni mutuo è composto da due elementi:

• Un indice di riferimento
• Lo spread, cioè la differenza tra l’indice e il tasso applicato al cliente

L’indice di riferimento è uguale per tutti i mutui a tasso variabile. Lo spread, invece, dipende da tanti fattori: più la banca rischia nel concedere un mutuo, più applicherà uno spread elevato. Di conseguenza, un mutuo con CAP avrà sicuramente uno spread più alto rispetto ad uno senza.

Supponiamo che il tuo mutuo a tasso variabile tradizionale abbia come indice di riferimento il tasso Euribor a 3 mesi. A questo si somma uno spread aggiuntivo dell’1%. Se l’Euribor a 3 mesi in questo momento è allo 0,1%, significa che complessivamente il tasso applicato al tuo mutuo sarò del 1,1%.

Siccome non ti senti abbastanza sicuro, decidi di rinegoziare il mutuo per introdurre un CAP a quota 1,50%. In questo modo, se il tasso Euribor a 3 mesi dovesse superare quota 1,50%, non andrai comunque a pagare oltre questa soglia.

La banca valuterà la tua proposta e te ne farà una a sua volta. Potrebbe accettare di accettare il CAP che hai proposto, ad esempio, ma soltanto a patto di aumentare lo spread dello 0,5%. A questo punto starà nuovamente a te fare una decisione, per capire se sia o meno il caso di accettare lo spread aggiuntivo in cambio del vantaggio offerto dal CAP.

Come sempre non è facile stabilire se un particolare tipo di mutuo sia conveniente o meno. Dipende, in primis, dalla tua attitudine al rischio; sicuramente un mutuo a tasso CAP oggi costa meno di un mutuo a tasso variabile, ma in futuro potrebbe non essere così. In gran parte, quindi, dipende da cosa pensi che succederà al tasso Euribor nei prossimi anni.

Ci sono anche altri fattori da considerare. Ad esempio, è fondamentale che il CAP venga posto a un livello interessante: se il CAP è fissato troppo in alto, finisce per perdere il suo ruolo e per diventare solo il presupposto giusto per aumentare lo spread del mutuo.

Lo spread stesso è importante; chiaramente più il CAP è basso, più lo spread aumenterà di conseguenza. Come sempre è fondamentale confrontare tutte le offerte possibili per capire quale sia la differenza di tasso complessivo tra un mutuo con CAP, senza CAP e a tasso fisso.

Ad ogni modo, sicuramente per molti mutuatari si può trovare un giusto equilibrio tra spread e CAP che finisce per diventare una soluzione migliore di quelle tradizionali, che prevedono un tasso puramente fisso o puramente variabile. Mai scartare a priori questa possibilità.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.