Perizia del mutuo bassa rispetto alla quotazione iniziale: come comportarsi?

La perizia è un passaggio molto importante verso l’ottenimento del mutuo. Molti mutuatari si concentrano soltanto sulle garanzie reddituali, partendo spediti alla ricerca di un immobile quando la banca si dimostra disposta a concedere loro un mutuo.

Il problema è che la perizia rischia di compromettere tutto il processo di compravendita. Non solo, ma se gestito male questo aspetto rischia di farci perdere denaro e non solo tempo.

Conoscere tutti gli aspetti “nascosti” di una perizia immobiliare può decisamente ridurre i rischi. Proprio per questo oggi andremo a esaminare tutte le cose da sapere su questa operazione, in un modo pratico e concreto che può essere utile a tutti gli aspiranti mutuatari.

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Il rischio della perizia: una valutazione più bassa delle aspettative

Il mutuo ipotecario si chiama così proprio perché la sua principale garanzia è l’ipoteca su un immobile. La perizia viene richiesta dalla banca per valutare quanto forte sia tale garanzia e che importo potrà essere concesso al mutuatario.

Normalmente la regola è questa: il massimo che la banca può accordare come mutuo è l’80% del valore più basso tra la stima della perizia e il prezzo di acquisto.

Supponiamo, dunque, che tu abbia acquistato un immobile a 200.000€ e che dalla perizia emerga un valore di 220.000€: in questo caso la banca sarà disposta a erogare fino a 160.000€, cioè l’80% del prezzo di acquisto. In una situazione del genere il mutuatario non si scontra con nessun tipo di problema.

Se invece il prezzo di acquisto fosse 200.000€, ma dalla perizia risultasse un valore di 170.000€, la banca sarà disposta a concedere soltanto 136.000€, cioè l’80% del valore della perizia. Questo può essere un problema, perché il mutuatario potrebbe non avere la liquidità sufficiente per saldare la parte rimanente dell’acquisto.

Il modo migliore per evitare questo problema è richiedere una pre-perizia. Si tratta di una perizia che viene richiesta direttamente da chi compra casa, in modo da conoscere in anticipo il responso che potrebbe arrivare dal perito della banca. In molti casi si può fare questa operazione direttamente con lo stesso perito a cui si rivolge l’istituto di credito, così da eliminare anche una possibile differenza di valore tra i due esiti.

Un altro modo molto importante per tutelarsi è quello di subordinare la proposta d’acquisto all’ottenimento di un mutuo dall’importo sufficiente.

Nell’esempio di prima, ad esempio, se sappiamo di necessitare di 160.000€ per completare l’operazione non possiamo rischiare che la banca ce ne conceda di meno. Per questo dovremo inserire sulla nostra proposta d’acquisto una clausola che subordina l’accordo all’ottenimento di questa cifra.

Perché il valore della perizia è diverso dal valore commerciale?

Spesso il valore di una perizia non è uguale al valore commerciale di un immobile. Anche se si è assistiti da un bravo agente immobiliare, è possibile che la sua valutazione differisca da quella del perito. Il motivo è dovuto essenzialmente ai fattori che vengono tenuti in considerazione.

La valutazione commerciale si basa soprattutto sulle compravendite passate che sono avvenute in una certa zona. Queste vengono bilanciate in base all’andamento del mercato, alla domanda e all’offerta, affinché si possa determinare il valore giusto a cui portare a termine la compravendita.

Dall’altra parte, il valore che emerge dalla perizia è solamente in parte calcolato con riferimento all’andamento del mercato immobiliare. Vengono tenuti in considerazione anche altri parametri, come il costo dei materiali utilizzati e alcuni coefficienti necessari per stabilire il valore ottenibile in caso di forzato realizzo della vendita.

Il motivo per cui la perizia viene realizzata in questo modo è che la domanda e l’offerta di mercato tendono a cambiare nel tempo, per cui è necessario partire da alcuni criteri oggettivi che siano meno soggetti a oscillazioni.

Detto questo, le banche si rivolgono sempre a periti scelti con molta cura e super-partes. L’idea che queste abbassino il valore della perizia in modo forzoso è una leggenda, anche perché questo spingerebbe semplicemente i clienti a rivolgersi a un altro istituto di credito.

Come comportarsi se il valore della perizia è troppo basso?

Nel caso in cui dalla perizia emerga un valore troppo basso bisogna essere pronti a reagire. Il modo in cui farlo dipende anche dagli accordi tra noi e chi vende casa.

Se abbiamo subordinato il compromesso o la proposta d’acquisto all’ottenimento di un mutuo di un certo importo, nel caso in cui non riuscissimo ad ottenere quel mutuo l’affare salterà. Non ci sono altre conseguenze.

Il vero problema sussiste quando non abbiamo subordinato la proposta d’acquisto al mutuo. In tal caso ci sono soltanto due opzioni possibili:

  • Saldare di tasca nostra ciò che la banca non è disposta a prestarci, portando comunque a termine l’acquisto dell’immobile;
  • Far saltare l’affare, cosa che ci costerà la perdita della caparra e può esporci anche al risarcimento dei danni subiti dal venditore.

Ecco perché fare una pre-perizia, subordinando poi la proposta d’acquisto all’ottenimento del mutuo, è assolutamente consigliato.

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