Mutuo non concesso: cosa succede alla caparra?

Se la banca non concede il mutuo, la caparra confirmatoria viene sempre restituita? La risposta dipende da quanto previsto nella proposta d’acquisto o nel contratto preliminare. In particolare, è fondamentale verificare se l’accordo è subordinato all’ottenimento del mutuo attraverso una specifica clausola.

Capire come funziona la caparra confirmatoria e quali tutele offre in caso di mancata concessione del mutuo è importante per affrontare con maggiore consapevolezza l’acquisto di una casa ed evitare spiacevoli conseguenze economiche.

La caparra confirmatoria è una somma di denaro (o quantità di cose fungibili) che al momento della conclusione di un contratto di compravendita l’acquirente consegna al venditore per confermare la propria volontà di acquisto, e che funge da garanzia contro l’inadempimento del contratto stesso. Se una delle due parti viene meno agli impegni presi, la caparra assume la funzione di risarcimento: se inadempiente è l’acquirente, il venditore può infatti trattenere la caparra, se invece inadempiente è il venditore, l’acquirente può richiedere il rimborso del doppio dell’importo versato come caparra.

Di solito, la caparra serve per tutelare il venditore quanto l’acquirente; nel caso in cui uno dei due fosse inadempiente, l’altro potrebbe trattenere la caparra o chiedere la restituzione del doppio della caparra versata.

Ma quando pensiamo all’inadempienza di uno dei due, pensiamo a qualcosa che prevede il dolo -cioè la colpa- di aver fatto saltare l’affare. Magari il venditore ha nascosto un vizio dell’immobile o magari l’acquirente si tira indietro. In casi del genere è comprensibile che l’altra parte abbia un risarcimento.

Alle volte, però, l’acquirente diventa inadempiente senza avere colpa. Succede, ad esempio, quando non ottiene il mutuo necessario per poter portare a termine l’acquisto della casa. In questi casi, dunque, può riavere indietro la caparra?

La domanda richiede una risposta un pochino articolata.

La restituzione della caparra confirmatoria in caso di mutuo non concesso non dipende automaticamente dal rifiuto della banca, ma da quanto previsto nella proposta d’acquisto o nel contratto preliminare. In particolare, è determinante verificare se le parti hanno inserito una clausola sospensiva che subordina l’efficacia dell’accordo all’ottenimento del mutuo.

Di seguito le principali casistiche.

Se per portare a termine la compravendita è necessario ottenere un mutuo, l’acquirente dovrebbe sempre accertarsi che la proposta d’acquisto o il preliminare di compravendita prevedano un accordo in merito.

Quando si “subordina” il compromesso (o la proposta d’acquisto) al mutuo, significa che l’accordo tra le due parti ha valore solo nel momento in cui la banca approva l’erogazione.

Nel caso in cui la banca decidesse di non approvare l’erogazione, la caparra dovrà dunque essere restituita.

Quando parliamo di caparra confirmatoria, infatti, parliamo proprio di una caparra che serve a confermare l’impegno delle due parti a rispettare un accordo. Tuttavia, finché non viene approvato il mutuo, questo accordo è di fatto inesistente.

Quindi prima sarà necessario che l’istituto di credito esamini le garanzie dell’acquirente, poi si procederà con la perizia del mutuo, ed infine verrà data una risposta sulla concessione del mutuo. Se la risposta è positiva, da quel momento entrambe le parti sono legate dal loro accordo.

In caso di esito negativo, invece, il preliminare o la proposta d’acquisto non hanno alcun effetto. Il proprietario di casa dovrà restituire per intero la somma ricevuta a titolo di caparra.

Subordinare l’accordo all’ottenimento del mutuo è quindi molto importante, specialmente per l’acquirente, essendo l’unico modo di tutelare la sua posizione.

Se il contratto non contiene una clausola che subordina l’efficacia dell’accordo alla concessione del mutuo, la mancata erogazione del finanziamento potrebbe non essere sufficiente per ottenere la restituzione della caparra.

Studiando le sentenze dei tribunali emergono dei casi in cui, dopo aver visto respingere la propria richiesta di mutuo, l’acquirente non ha potuto riavere indietro la caparra versata.

Questi sono i casi in cui manca un accordo tra le parti, quindi senza che il compromesso o la proposta di acquisto siano subordinati all’ottenimento del mutuo. Si tratta di un errore che può costare molto caro.

Non importa se il valore della caparra è molto alto. Nemmeno importa il fatto che l’inadempienza dell’acquirente non si venga a verificare per colpa sua. Con diverse sentenze, i tribunali hanno confermato che il venditore ha diritto a tenere per sé la caparra confirmatoria.

Certo, si può sempre sperare che l’etica personale del venditore gli suggerisca di restituire comunque la caparra. Se parliamo di tutele di legge, però, esistono solo quando le due parti hanno un accordo che prevede esplicitamente la restituzione della caparra in caso di mutuo non concesso.

Fino a qui abbiamo dato per scontato che il mutuo non venga concesso perché l’acquirente non ha abbastanza garanzie, oppure perché dalla perizia emerge un valore di mercato molto inferiore al prezzo di acquisto dell’immobile.

Può succedere, tuttavia, che la banca decida di rifiutare il mutuo per altri motivi. In particolare, dalla perizia possono emergere dei vizi dell’immobile che bloccano immediatamente il processo di erogazione del mutuo.

In questo caso, ci sono soltanto due opzioni:

• Se il vizio dell’immobile può essere sistemato, spetta al proprietario di casa sistemarlo. A quel punto una nuova perizia accerterà che ci siano le condizioni per procedere con il mutuo. Se tali condizioni sono verificate, si potrà poi procedere con l’approvazione.
• Se il vizio non può essere sistemato dal venditore, è lui a dover risarcire il suo acquirente per il danno causato.

Quindi se il preliminare o la proposta d’acquisto non sono stati subordinati all’ottenimento del mutuo, ma questo non viene concesso a causa dei vizi dell’immobile, l’acquirente non ne deve rispondere. Avrà tutto il diritto alla restituzione della caparra, oltre al risarcimento del danno causato.

Anche in questo caso, dunque, la caparra riesce a svolgere il ruolo per cui è stata introdotta: tutelare entrambe le parti. L’importante è fare attenzione ai consigli che abbiamo menzionato nel corso del nostro articolo, in modo da non trovarsi a fronteggiare situazioni spiacevoli.

Prima di firmare una proposta d’acquisto o un contratto preliminare è consigliabile verificare che sia presente una clausola sospensiva legata all’ottenimento del mutuo. Questa previsione può offrire una maggiore tutela all’acquirente nel caso in cui il finanziamento non venga approvato. È inoltre opportuno leggere con attenzione tutte le condizioni contrattuali e, in caso di dubbi, richiedere il supporto di un professionista.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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