Sostituzione e surroga più liquidità: cosa sono, come funzionano e differenze

La surroga del mutuo con aggiunta di liquidità dal 2007 non esiste più, o meglio, ha cambiato forma e nome. La possibilità di cambiare la banca del mutuo in corso e ricevere liquidità aggiuntiva è sempre presente, ma in questo caso non parleremo di una surroga, bensì, di una sostituzione del mutuo. Vediamo, quindi, nel dettaglio, come funziona la surroga più liquidità, offerta da alcune banche italiane, in cosa differisce dalla sostituzione e quali sono le possibilità a disposizione per chi ha l’esigenza di effettuare un cambio di banca per il proprio mutuo.

Per rispondere, quindi, alla domanda “la surroga mutuo più liquidità è possibile?” dobbiamo cercare di capire di cosa si tratta e quali sono le opzioni a disposizione. Come abbiamo visto nella nostra guida alla surroga del muto questa pratica è un diritto di tutti i mutuatari, può essere richiesta liberamente in ogni momento a qualunque istituto di credito, è totalmente gratuita – eventuali costi sono a carico della banca – e la somma erogata è esattamente pari all’importo residuo del mutuo precedente, pertanto, non c’è avanzo di liquidità.

Quindi la surroga è sempre possibile, quando a questa si aggiunge un’iniezione extra di capitale non parleremo più di surroga con liquidità, bensì di sostituzione.

Con la sostituzione del mutuo, il primo contratto viene totalmente estinto e la nuova banca subentra a quella precedente, saldandole l’importo residuo; il mutuatario viene così sollevato dal mutuo precedente, ed è libero di sottoscrivere il nuovo contratto con l’istituto di credito selezionato.
Questa operazione è a tutti gli effetti un nuovo mutuo e a differenza della surroga ha dei costi: in particolare, richiede di sostenere nuovamente tutte le spese necessarie al mutuo come la perizia immobiliare, la richiesta dei documenti necessari, le imposte e il compenso del notaio. I costi sono dunque notevoli, ma in cambio c’è la possibilità di ottenere della liquidità extra insieme al nuovo mutuo: è possibile, infatti, sottoscrivere un mutuo dall’importo maggiore all’importo residuo del primo, e la differenza verrà erogata sotto forma di liquidità.

Questa pratica permette di ottenere facilmente una somma liquida da spendere per altri motivi, diversi dall’acquisto o dalla ristrutturazione di casa: in cambio, però, richiede un impegno economico notevole per rifare da principio tutte le pratiche relative al mutuo. Banco BPM al momento non propone questa formula di mutuo.

Le differenze tra surroga più liquidità e sostituzione più liquidità, come detto in precedenza, sono sostanziali soprattutto per quanto riguarda i costi e il capitale mutuato.

Proviamo a fare un po’ di ordine:

• Mutuo: con la surroga il mutuo viene semplicemente spostato da un istituto di credito a un altro; con la sostituzione, invece, il mutuo viene estinto e se ne contrae uno ex novo presso un’altra banca, con la possibilità di ricevere maggiore capitale.
• Importo mutuato: la surroga non prevede un’aggiunta di capitale extra; pertanto, con lo spostamento del mutuo non si ottiene una liquidità maggiore. Con la sostituzione, invece, è possibile richiedere maggiore liquidità per far fronte a un eventuale mancanza di capitale.
• Costi: la surroga è completamente gratuita, si tratta esclusivamente di un trasferimento del mutuo a un’altra banca che offre delle condizioni più vantaggiose. La sostituzione più liquidità, invece, prevede una modifica dell’importo del finanziamento per il quale verrà acceso un mutuo ex novo con tutti i costi delle pratiche annessi.
• Scelta della banca: è possibile richiedere una sostituzione mutuo più liquidità nella stessa banca con la quale si ha un mutuo in essere, avendo così un’opzione in più, mentre, per effettuare una surroga sarà giocoforza necessario cambiare istituto di credito.

Le differenze sono notevoli soprattutto in termini di elasticità: la surroga è strettamente vincolata al mutuo in essere, che può essere esclusivamente spostato da un istituto di credito a un altro; la sostituzione, invece, prevede l’accensione di un nuovo mutuo dopo l’estinzione del precedente con la possibilità di ottenere della liquidità extra.

Per concludere, vediamo se la surroga più liquidità conviene o meno e in quali casi può essere antieconomico richiederla.

Dal 2007 le surroghe sono diventate estremamente convenienti, il che ha fatto diminuire molto l’attenzione nei confronti della sostituzione del mutuo. Tuttavia, la convenienza di questa operazione dipende dalla necessità di ottenere denaro liquido, e dalla somma che si intende richiedere.

Se ad esempio si volessero ottenere 10.000 euro extra, questa opzione risulterebbe piuttosto sconveniente in quanto, tra notaio e perito, le spese supererebbero facilmente i 2.000 euro e un onere del 20% sulla somma desiderata sarebbe decisamente sconveniente.

Se invece ci fossero la necessità e la possibilità di richiedere un importo più consistente, ad esempio di 50.000 euro, la sostituzione + liquidità sarebbe sicuramente una strada interessante da percorrere.

Una soluzione più adatta a chi vuole richiedere somme contenute è il prestito personale: anche se il tasso di interesse fosse decisamente più alto di quello offerto da un mutuo, mancando la garanzia dell’ipoteca sull’immobile, permetterebbe comunque di non avere grandi esborsi iniziali.
In generale, raccogliere preventivi di prestiti personali e di sostituzioni con liquidità extra permetterà di fare i calcoli, scegliendo l’opzione più adatta al singolo caso.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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