5 Errori da evitare quando si richiede un mutuo prima casa

La scelta di richiedere un mutuo sulla prima casa è molto importante: per gran parte delle persone si tratta dell’operazione finanziaria più grande nell’arco di una vita intera. Anche considerando la sua natura di impegno a lungo termine, è importante non farsi cogliere impreparati.

Chiaramente quando si richiede un mutuo sulla prima casa è difficile avere già grande confidenza con questo tipo di operazione; per questo vogliamo fare un elenco degli errori più comuni e spiegare in che modo possano essere evitati.

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1. Proposta d’acquisto non vincolata

Nel momento in cui si trova l’immobile ideale, spesso si sottoscrive una proposta d’acquisto o un compromesso immobiliare. Entrambi i contratti, una volta che vengono firmati dall’acquirente e dal cessionario di una casa, diventano vincolanti.

Le due parti si accordano per il prezzo di vendita dell’immobile, sul fatto che la vendita avrà luogo in una data futura, e sulle modalità di pagamento. L’acquirente è anche tenuto a versare una caparra, che servirà poi come acconto sulla vendita.

È possibile che l’acquirente perda questa caparra. Succede, ad esempio, quando non riesce a ottenere il mutuo per acquistare l’immobile e di conseguenza non può più onorare il suo impegno.

Per questo è sempre importante subordinare le proposte d’acquisto ed i compromessi all’ottenimento del mutuo; in questo modo, se l’acquirente non dovesse riuscire ad ottenere il mutuo, potrà riavere indietro la caparra versata.

2. Eccesso di ottimismo

Quando si fanno i calcoli del fabbisogno finanziario per l’acquisto della prima casa bisogna essere attenti.

Non va tenuto in considerazione soltanto il prezzo d’acquisto dell’immobile, ma tutte le spese che andranno affrontate. Alcuni esempi sono:

  • L’imposta sostitutiva sul mutuo, che per l’acquisto della prima casa –se ci sono i criteri per usufruire delle agevolazioni- ammonta allo 0,25%;
  • Le imposte catastali e di registro;
  • La necessità di fare interventi sull’immobile per ristrutturarlo, migliorarlo o altro ancora;
  • Le spese notarili;
  • Il compenso dell’eventuale agente immobiliare.

Una volta che si ha una chiara idea delle spese da affrontare, e solo in quel momento, si dovrebbe poi procedere nel calcolo della percentuale del valore dell’immobile da finanziare con il mutuo.

3. Mancanza di confronto

Oggi come oggi quasi tutte le banche permettono ai loro clienti e potenziali clienti di ricevere preventivi per il mutuo online. Esistono anche dei comparatori che permettono di confrontare le varie proposte inserendo i propri dati una sola volta.

Vista l’importanza del mutuo sulla prima casa, la cosa migliore da fare sarebbe avere una panoramica completa delle opzioni disponibili prima di sceglierne una.

Spesso il motivo di un mancato confronto è la difficoltà nel confrontare le offerte dei vari istituti di credito. In questo caso, avvalersi di un consulente può essere la scelta migliore onde evitare di prendere decisioni affrettate.

Consideriamo, ad esempio, un immobile da 200.000 euro; il 2% del valore di un immobile di questo tipo sono 4.000 euro.

Basta una differenza lieve nel tasso applicato da due banche diverse per generare una differenza rilevante in termini di onerosità per il cliente.

4. Tasso fisso o tasso variabile?

Una delle decisioni più difficili per una persona che non ha dimestichezza con i mutui è la scelta tra il tasso fisso ed il tasso variabile.

In questo preciso periodo storico entrambi i tipi di tasso sono molto bassi, grazie alle decisioni della Banca Centrale Europea che ha scelto di prestare denaro alle banche private con interessi ridotti.

Nei prossimi 10 anni, tuttavia, è probabile che il graduale aumento dell’inflazione porti a tassi di interesse più alti con un conseguente aumento dei tassi sui mutui.

Non è mai facile decretare quale tipo di prodotto sia più opportuno, ed in caso di incertezza è ancora una volta utile rivolgersi ad un consulente o alla propria banca.

In ogni caso, quello che conta è avere un buon modello decisionale che tenga conto di quali potrebbero essere i costi futuri di un mutuo a tasso variabile.

Spesso ci si fa guidare dalla semplice comodità o dalla convenienza immediata, scegliendo il mutuo a tasso fisso “per non avere sorprese” o quello a tasso variabile perché più basso al momento. Questo è comprensibile, ma la scelta dovrebbe essere fatta sulla base di previsioni e considerazioni sull’evoluzione futura dei tassi.

5. Non considerare il rapporto costo/opportunità

Il denaro di cui si dispone può essere usato in vari modi. Fondamentalmente ce ne sono tre: può essere speso, può essere lasciato fermo sul conto corrente, oppure può essere investito.

La scelta tra spesa (in questo caso per la prima casa) ed investimento rappresenta un costo opportunità.

Il costo opportunità è il costo “nascosto” di una scelta. Chi dispone di tutta la liquidità necessaria per comprare casa senza richiedere un mutuo, ad esempio, potrebbe comunque scegliere di richiederlo.

Se la banca gli dovesse proporre un mutuo al tasso fisso dell’1%, ma il suo portafoglio di investimenti gli stesse rendendo il 4% annuo, questo ipotetico investitore avrebbe infatti un “costo opportunità” del 4%.

A conti fatti, gli interessi guadagnati con gli investimenti sarebbero più di quelli da pagare per il mutuo. In questo modo potrebbe incassare il suo 4% pagandone un quarto alla banca, avendo un profitto netto del 3%.

Ecco perché, anche se si dispone della liquidità per comprare casa senza richiedere un mutuo, talvolta conviene comunque farlo.

Sono modelli decisionali rari tra i privati, ma molto comuni tra le aziende che devono scegliere in che modo impiegare la propria liquidità. “Prendendo in prestito” questi modelli dall’economia aziendale, tuttavia, anche i privati possono trarne giovamento.

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