Imposta sostitutiva sul mutuo: prima casa, seconda casa e tutte le informazioni

Quando ci rivolgiamo a un istituto di credito per richiedere un mutuo, tra le varie spese sentiamo parlare di imposta sostitutiva: ma di che cosa si tratta?  In questo articolo analizzeremo le caratteristiche e le modalità di calcolo di questa imposta, con esempi pratici. Passeremo poi in rassegna le casistiche particolari legate all’imposta sostitutiva.

L’imposta sostitutiva, istituita dal DPR 601 del 1973, è un’imposta detraibile dalle imposte sul reddito che si applica a tutti i finanziamenti destinati all’abitazione con requisiti dell’agevolazione prima casa, conclusi in Italia e che hanno una durata superiore ai 18 mesi. L’imposta, come suggerisce il nome stesso, sostituisce altre imposte ordinarie come l’imposta ipotecaria, di registro, di bollo, catastale e le tasse sulle concessioni governative, evitandone il versamento.

Questa imposta deve essere pagata da chi riceve il finanziamento, ma è la banca o la finanziaria che concede il prestito a versarla all’erario. Nel momento in cui viene erogata la somma richiesta, infatti, ne verrà trattenuta una percentuale; questa sarà poi versata al fisco dall’istituto finanziatore che agisce in qualità di sostituto d’imposta. Quando si paga l’imposta sostitutiva sul mutuo, quindi? In automatico, contestualmente all’erogazione dell’importo richiesto.

L’importo dell’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota all’importo complessivo del mutuo erogato. La percentuale varia in base alla finalità del finanziamento e alle agevolazioni eventualmente previste dalla normativa.

Nel caso dei mutui destinati all’acquisto della prima casa, l’aliquota applicata è generalmente più favorevole rispetto a quella prevista per i mutui destinati all’acquisto della seconda casa.

Anche i mutui richiesti per finalità diverse, come quelli di liquidità, sono soggetti a regole specifiche.

Di seguito vediamo le principali casistiche.

Come anticipato, nel caso di mutuo prima casa, l’imposta sostitutiva del mutuo ammonta allo 0,25% della somma finanziata.

Per poter usufruire dell’aliquota agevolata dell’imposta sostitutiva per il mutuo della prima casa è necessario che l’immobile venga acquistato con l’applicazione delle specifiche agevolazioni: il trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto, la categoria catastale dell’immobile (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 per le abitazioni e C/2, C/6 e C/7 per le pertinenze) ed il possesso di diritti reali su altri immobili (la condizione è che la casa eventualmente già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto).

L’imposta sostitutiva del mutuo per una seconda casa è un’opzione fiscale che consente, come già detto, di sostituire l’imposta di registro, ipotecaria e catastale dovuta per l’acquisto di una seconda casa con un’aliquota fissa del 2%. Questa opzione è disponibile solo per i contratti di mutuo stipulati per l’acquisto dell’immobile e deve essere esercitata entro 60 giorni dalla stipula del contratto. L’imposta sostitutiva deve essere versata in un’unica soluzione all’atto dell’iscrizione del contratto di mutuo presso l’Agenzia delle Entrate.

Vediamo un semplice esempio di calcolo dell’imposta sostitutiva del mutuo:

• Mutuo dal valore di 80.000 euro per l’acquisto di una seconda casa: l’imposta ammonterà a 80.000/100 x 2, cioè 1.600 euro. La banca li verserà all’erario ed erogherà al cliente 78.400 euro.
• Mutuo dal valore di 80.000 euro per l’acquisto di una prima casa, secondo i criteri previsti dalla legge finanziaria. L’imposta ammonterà a 80.000/100 x 0,25, cioè 200 euro. La banca li verserà all’erario ed erogherà al cliente 79.800 euro.

L’applicazione dell’imposta sostitutiva può presentare alcune particolarità a seconda della tipologia di mutuo o delle caratteristiche dei richiedenti. Nei paragrafi seguenti analizziamo alcune delle casistiche più frequenti, dalle agevolazioni previste dalla normativa ai mutui cointestati, fino ai mutui richiesti per finalità diverse dall’acquisto dell’abitazione.

Nel corso degli anni la normativa ha previsto specifiche agevolazioni per i giovani under 36 che acquistano la prima casa, tra cui, in determinati periodi, anche l’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva sul mutuo. Trattandosi di misure soggette a modifiche legislative, è sempre consigliabile verificare le disposizioni vigenti al momento della richiesta del finanziamento e i requisiti necessari per potervi accedere.

Le agevolazioni dedicate ai giovani acquirenti si inseriscono infatti in un più ampio insieme di strumenti pensati per favorire l’accesso alla proprietà immobiliare, che possono comprendere benefici fiscali e altre forme di sostegno previste dalla normativa.

Anche in assenza di specifiche agevolazioni sull’imposta sostitutiva, restano applicabili, nei casi previsti dalla legge, le detrazioni fiscali sugli interessi passivi del mutuo e gli eventuali altri benefici collegati all’acquisto dell’abitazione principale.

Nel caso in cui due persone stipulino un mutuo cointestato per l’acquisto di un immobile, l’imposta sostitutiva viene calcolata tenendo conto della quota di finanziamento riferibile a ciascun mutuatario e dell’eventuale diritto alle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa.

Se entrambi i cointestatari possiedono i requisiti per beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, l’imposta sostitutiva è applicata con l’aliquota dello 0,25% sull’intero finanziamento.

Se, invece, solo uno dei due può beneficiare delle agevolazioni, alla sua quota si applica l’aliquota dello 0,25%, mentre sulla quota dell’altro mutuatario si applica l’aliquota ordinaria del 2%.

Qualora nessuno dei cointestatari possa usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’imposta sostitutiva è applicata con l’aliquota ordinaria del 2%.

Le regole illustrate finora riguardano principalmente i mutui destinati all’acquisto dell’abitazione. Nel caso di finanziamenti richiesti per finalità diverse, come i mutui di liquidità, l’imposta sostitutiva continua ad applicarsi secondo quanto previsto dalla normativa vigente, con modalità e aliquote che possono variare in base alla tipologia e alla finalità del finanziamento. Per questo motivo è sempre consigliabile verificare le condizioni applicabili al proprio mutuo.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.