Cos’è e come funziona il mutuo SAL (Stato di Avanzamento dei Lavori)

Il mutuo SAL è un mutuo con una formula particolare: l’erogazione della somma richiesta è legata all’avanzamento dei lavori di costruzione o di ristrutturazione della casa.

Quando richiediamo un mutuo tradizionale, tutta la somma che abbiamo accordato con la banca ci viene erogata in un’unica soluzione iniziale. Con la formula SAL, invece, andremo a ricevere delle somme dilazionate; ogni volta che completiamo un lavoro previsto dal contratto, sbloccheremo la tranche di erogazione successiva.

Tipicamente questa formula non si usa per l’acquisto di un immobile già pronto per essere abitato, ma per gli immobili da ristrutturare. Ad esempio:

  • 20.000 euro erogati subito;
  • 15.000 euro dopo il rifacimento dell’impianto elettrico;
  • 15.000 euro dopo il rifacimento dell’impianto idraulico;
  • 10.000 euro dopo la posa dei pavimenti

E così via. In questo modo, sia la banca che il mutuatario corrono meno rischi. Andiamo a vedere il perché, e quali siano vantaggi e svantaggi di questo tipo di mutuo.

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Perché scegliere un mutuo SAL – I vantaggi

Se hai di fronte a te una ristrutturazione complessa, dovresti davvero valutare questa tipologia di mutuo. D’altronde, quando una ristrutturazione ti richiede di fare una domanda di mutuo, si tratta di un impegno finanziario importante.

Qualunque elemento che ti permette di ridurre il rischio dell’operazione dovrebbe essere visto di buon occhio, e il mutuo SAL è pensato proprio per questo:

  • Andando a richiedere diverse tranche di erogazione, ti esponi gradualmente al debito e hai tempo di iniziare a ripagare gli interessi prima di aumentare il capitale del mutuo;
  • Se qualcosa dovesse andare storto durante la ristrutturazione, non ti troverai a dover restituire una somma che vale decisamente più dei lavori svolti;
  • Anche la banca è più tutelata, perché il valore della sua garanzia (cioè l’immobile da ristrutturare) aumenta di pari passo con l’importo che ti viene erogato. Ad un rischio minore per la banca corrispondono interessi minori per te, il che è sempre un bene.

Finora ci siamo riferiti sempre a ristrutturazioni, ma anche per chi vuole costruire un nuovo immobile questa tipologia di mutuo può essere molto utile. La costruzione di un immobile ex novo può presentare ancora più imprevisti, quindi il mutuo SAL è a maggior ragione uno strumento da valutare.

Altri aspetti del mutuo SAL

Malgrado gli evidenti vantaggi, esistono anche altri aspetti da considerare. Il mutuo basato sullo stato di avanzamento dei lavori (SAL), infatti, implica che ci sia una perizia ad accertare ogni lavoro svolto.

Se hai già richiesto un preventivo per la perizia relativa al mutuo – una è sempre necessaria, anche con i mutui tradizionali-, sai che difficilmente ognuna di queste costa meno di 100/150€. Se il mutuo viene diviso tre o quattro tranche, questo significa che ti troverai a versare mediamente 500/600€ in sole perizie. Una somma quindi sottratta nel computo dei lavori di ristrutturazione.

Il secondo punto riguarda il piano di pre-ammortamento. La formula SAL, infatti, vede una formulazione delle rate diversa da quella dei mutui in un’unica soluzione:

  • Nei mutui con unica erogazione, ogni mese ci ritroveremo a pagare una rata composta da interessi e capitale;
  • Con il mutuo SAL, le prime rate sono formate al 100% da interessi. Questa fase può durare fino a quando non sono completate le erogazioni delle varie tranche dopodiché si iniziano a restituire le quote di capitale. Un’altra forma di tutela per la banca, che però in parte si riflette sul tasso di interesse.

Questi due aspetti fanno da contrappeso ai vantaggi che abbiamo elencato prima.

Conviene scegliere un mutuo SAL?

Sicuramente questa tipologia di mutuo è molto diversa dalle altre, e avendo delle caratteristiche uniche non si può definire né migliore né peggiore. A seconda dei casi e delle nostre necessità, potremo scegliere la formula che ci conviene di più.

In ogni caso, se dobbiamo affrontare una ristrutturazione importante o la costruzione da zero di un nuovo edificio, nel chiedere un preventivo non abbiamo nulla da perdere. Una volta raccolte le opzioni a nostra disposizione, potremo fare i calcoli e fare una scelta ponderata.

Oltre alla convenienza, ricordiamoci di fare anche una valutazione di rischio. Il mutuo SAL ci permette un’esposizione più graduale al debito, e più commisurata al valore del nostro immobile; il mutuo in unica soluzione, meno oneroso, ci espone di più a squilibri finanziari nel caso di problemi o intoppi con la nostra ristrutturazione.

Da ultimo, non sempre si può scegliere tra mutuo in unica soluzione e mutuo SAL; talvolta, infatti, può essere la banca a proporci soltanto un mutuo per stato di avanzamento dei lavori. Succede soprattutto nei casi più rischiosi, nei quali la banca teme che un esborso immediato possa trasformarsi in un credito non esigibile.

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