É possibile la cointestazione della casa ma non del mutuo?

Tra coniugi, spesso, ci si organizza in modo da gestire meglio nella coppia le finanze di casa. Talvolta succede anche con i mutui, quando è il momento di scegliere l’intestatario del finanziamento. Meglio cointestarlo o lasciare che sia solo uno dei due coniugi a stipularlo? È possibile cointestare la casa ma non il mutuo?

In questo nuovo articolo vogliamo dare tutte le delucidazioni utili sull’argomento. La legge non è sempre stata esplicita in merito, ma grazie ad un chiarimento dell’Agenzia delle Entrate oggi è più semplice capire come muoversi all’interno delle normative.

Si può cointestare la casa ma non il mutuo? Sì, la legge consente di cointestare la proprietà della casa intestando invece il mutuo a uno solo dei comproprietari. Viceversa, si può anche cointestare il mutuo senza cointestare la proprietà dell’immobile.

Recandosi in filiale, il coniuge che intende eseguire tale operazione dovrà semplicemente spiegarla ai funzionari dell’istituto di credito; alcune banche, per politica interna, sceglieranno comunque di non approvare questo tipo di richiesta.

Al di là delle azioni intraprese dalle singole banche, che rientrano nella loro libertà di accogliere o respingere una richiesta di mutuo, in generale è possibile non cointestare il mutuo anche se la casa è cointestata.

Chiaramente in caso di insolvenza, la banca dovrà comunque procedere alla liquidazione dell’immobile anche se l’altro coniuge ne è comproprietario; l’immobile è sempre la prima garanzia che copre un mutuo, ma ne parleremo meglio in un paragrafo separato.

A livello legale e pratico, non è un percorso difficile da seguire. Come vedremo meglio nel prossimo paragrafo, questa scelta non ha nemmeno peso sulla possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali degli interessi.

La questione fiscale merita un approfondimento. Cominciamo dalle basi: le normative vigenti prevedono che si possano detrarre dalle imposte gli interessi passivi del mutuo.

Nello specifico, si possono detrarre in misura del 19%, fino ad un massimo di 4.000€. Se i due coniugi sono cointestatari del mutuo, ognuno di loro potrà portare pro quota in detrazione gli interessi fino ad un massimo di 2.000€.

Se l’immobile è cointestato ma il mutuo non lo è, il coniuge che si intesta per intero il mutuo potrà procedere con la detrazione come se la casa non fosse cointestata. Quindi la detrazione sarà pari al 19% degli interessi passivi maturati su tutto il finanziamento, non soltanto sulla quota di proprietà dell’immobile.

Per diversi anni questo argomento è stato in una zona d’ombra e di poca chiarezza, finché l’Agenzia delle Entrate ha espressamente chiarito il concetto una volta per tutte.

Una domanda sorge spontanea dopo questo discorso. Come viene regolata l’ipoteca?

Dal momento in cui uno solo dei due coniugi è intestatario del mutuo, si potrebbe pensare che l’istituto di credito iscriverà l’ipoteca solo sulla sua quota dell’immobile. Questo avveniva un tempo, ma oggi non succede più.

Di fatto, se la banca iscrivesse l’ipoteca solo su una quota della casa, ci sarebbero notevoli problemi in caso di mancato pagamento delle rate. Il meccanismo per procedere alla liquidazione dell’immobile sarebbe complesso e sconveniente, facendo diminuire il valore che quella garanzia ha per la banca.

Un limite ulteriore sarebbe rappresentato dall’importo del mutuo. Come sarebbe possibile richiedere un mutuo al 70% su un immobile di cui si è proprietari solo per il 50%?

A livello legale, un mutuo di questo tipo sarebbe molto complesso da gestire. Per questo l’ipoteca copre tutto l’immobile, snellendo il processo di approvazione e di valutazione delle garanzie.

Come abbiamo messo in luce in più punti della guida, l’atto di compravendita di un immobile ed il mutuo sono due cose molto diverse. Questo ha i suoi lati positivi, perché ci lascia la possibilità di cointestare la casa senza cointestare il mutuo, ma ha anche i suoi limiti.

Una volta che il mutuo è stato pagato, infatti, chi ha effettuato il pagamento delle rate non diventa in automatico il proprietario di tutta la casa. Per farlo sarebbe necessario un altro atto notarile, con cui il coniuge che non ha eseguito il pagamento del mutuo cede o vende la sua quota all’altro.

Questo significa che, terminato il pagamento delle rate, l’immobile continua ad essere cointestato. In caso di separazione può essere un limite.

Se i due coniugi si separano, infatti, chi ha provveduto a pagare il mutuo dovrà comunque rispettare la comproprietà dell’immobile. Anche se questo dovesse essere venduto, il ricavato sarebbe comunque spartito pro quota tra i due comproprietari.

Quando ci si è appena sposati, certo, non è bello pensare a un’eventualità di questo tipo. Dobbiamo ricordarci, però, che i mutui sono contratti a lungo termine e che è sempre meglio tutelarsi contro ogni eventuale problema. Ecco perché, se un solo coniuge si intesterà e pagherà il mutuo, bisognerebbe valutare l’idea di non cointestare l’immobile.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.