Mutuo acquisto e ristrutturazione: come funziona

Chi desidera acquistare una casa spesso si orienta verso immobili datati che necessitano di interventi di ristrutturazione. Questa soluzione può consentire di contenere il costo di acquisto dell’immobile, ma comporta anche la necessità di sostenere spese aggiuntive per i lavori e di coordinare professionisti e imprese coinvolti nel progetto.

In casi come questo, una possibile soluzione è il cosiddetto mutuo acquisto più ristrutturazione. Si tratta di una soluzione combinata che consente di coprire in un’unica operazione sia il costo di acquisto dell’immobile sia le spese previste per i successivi lavori di ristrutturazione.

Prima di procedere con l’erogazione del finanziamento, una perizia del mutuo da parte di personale esperto stabilirà il valore della casa al momento dell’acquisto e il costo dei lavori per la ristrutturazione.

Solitamente il mutuo acquisto e ristrutturazione prima casa prevede che l’importo finanziato sia erogato in più tranche, in funzione sia dell’acquisto dell’immobile sia dello stato avanzamento lavori di ristrutturazione.

Nel caso si voglia mantenere la caratteristica di fondiarietà del mutuo l’importo finanziato si dovrà mantenere nel limite dell’80% del prezzo di acquisto dell’immobile o del suo valore di stima prima dell’inizio della ristrutturazione e dei lavori necessari per l’ammodernamento della casa.

I tassi di interesse per questo tipo di mutuo possono essere:

• Tasso variabile: la quota interessi varia in base all’andamento dell’Euribor, con rata iniziale generalmente più contenuta, ma soggetta a oscillazioni nel tempo.
• Tasso fisso: la rata rimane invariata per tutta la durata del mutuo, offrendo certezza sulla spesa mensile.
Una volta stabilita la tipologia di mutuo desiderata è meglio iniziare a raccogliere tutta la documentazione necessaria e procedere con la richiesta.

Il mutuo per la ristrutturazione della prima casa, per essere ottenuto, prevede che venga presentata all’istituto bancario tutta la documentazione necessaria alla valutazione dello stesso.

La somma finalizzata alla ristrutturazione dell’immobile può essere richiesta presentando apposita documentazione fra cui:

• valutazione dell’immobile da parte di un perito tecnico autorizzato;
• attestazione di agibilità (Segnalazione Certificata di Agibilità – SCA, ai sensi del D.Lgs. 222/2016);
• visura catastale dell’immobile;
• preventivo dettagliato o computo metrico estimativo dei lavori da eseguire, firmato dall’impresa incaricata;
• progetto tecnico di un architetto o geometra in cui sono ben visibili le opere e modifiche da eseguire.

In alcuni casi, come spiegato anche in questo articolo sul mutuo ristrutturazione, gli istituti di credito possono chiedere anche ulteriori documenti relativi agli interventi da realizzare. In base alla tipologia e all’entità dei lavori, può essere necessario presentare il titolo abilitativo edilizio appropriato, come la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o il permesso di costruire, secondo quanto previsto dalla normativa vigente. Questi documenti sono predisposti da un tecnico abilitato e depositati presso il Comune competente per territorio.

Se la documentazione menzionata vi sembra “troppa” sappiate che è fondamentale fornirla alla banca, innanzitutto per concedervi il mutuo ristrutturazione e poi per permettere all’istituto di credito di valutare il possibile incremento di valore dell’immobile al termine delle opere da eseguire.

Gli interessi passivi e gli oneri accessori del mutuo ristrutturazione prima casa sono detraibili ai fini IRPEF nella misura del 19%, fino a un massimale di €2.582,28 per anno, ai sensi dell’art. 15 del TUIR (D.P.R. 917/1986).

Per beneficiare della detrazione è necessario che ricorrano le seguenti condizioni:

• Il contratto di mutuo deve essere stipulato nei sei mesi precedenti o nei sei mesi successivi all’inizio dei lavori;
• Il richiedente deve essere proprietario dell’immobile o titolare di un diritto reale sullo stesso;
• L’immobile deve essere destinato ad abitazione principale del mutuatario.

La detrazione si applica esclusivamente alla quota interessi e agli oneri accessori, non alla quota capitale delle rate. Per approfondire le agevolazioni fiscali legate agli interventi di ristrutturazione e ai finanziamenti dedicati, è possibile consultare la guida sulle detrazioni del mutuo per ristrutturazione.

In definitiva, possiamo affermare che il mutuo acquisto più ristrutturazione può essere vantaggioso qualora si desideri acquistare un immobile già esistente, ma che necessita di riqualificazione, migliorie o ampliamento (se possibile da catasto).

È bene tener presente che il mutuo acquisto e ristrutturazione viene concesso sì in un’unica soluzione, ma viene stipulato sulla base di due valori: il valore dell’immobile e il valore preventivo dei lavori di ristrutturazione. Proprio per questo motivo, una parte di quanto erogato dall’istituto di credito dovrà essere utilizzata per l’acquisto mentre la restante per le opere di ristrutturazione.

Questa soluzione non può essere considerata come la più vantaggiosa per tutti, dipende dalle necessità specifiche del mutuatario. In linea di massima possiamo però affermare che:

• mutuo acquisto e ristrutturazione: è vantaggioso per chi necessita di acquistare e contestualmente ristrutturare un immobile;
• mutuo prima casa: è vantaggioso per chi necessita solo di acquistare un immobile che è anche la prima casa;
• mutuo di sola ristrutturazione: indicato per chi è già proprietario dell’immobile e necessita di finanziare esclusivamente i lavori.

Se non sei sicuro che la soluzione mutuo e ristrutturazione prima casa faccia al caso tuo, chiedere la consulenza di un esperto del settore è senz’altro la cosa migliore. Con un consulente potrai valutare le varie forme di mutuo, i tassi di interesse, le possibilità di rimborso rateale al fine di trovare la formula più adatta alle tue esigenze e quelle della tua famiglia.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.