Mutuo ristrutturazione e abitabilità

Quando una ristrutturazione richiede interventi complessi, un prestito può non bastare; in questo caso, il mutuo è la soluzione migliore per ottenere una somma importante e portare a termine i lavori.

Un mutuo, però, porta sempre con sé la necessità di essere in possesso di tutti i documenti necessari per la sua erogazione. Una delle domande più frequenti dei mutuatari riguarda il certificato di abitabilità, malgrado esso non sia più previsto dalle normative dell’ordinamento italiano.

Forse ti sorprenderà sapere, infatti, che ormai il certificato di abitabilità è diventata la SCA, ovvero la Segnalazione Certificata di Agibilità. E questo documento, per la verità, non ha nemmeno granché a che fare con il mutuo.

Un po’di confusione? Non preoccuparti. Ora spiegheremo tutto.

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Dall’abitabilità alla SCA

Il certificato di abitabilità prevedeva che, in caso di nuove costruzioni o ristrutturazioni importanti, il sindaco dovesse rilasciare un certificato apposito. Con questo certificato, si confermava che l’immobile avesse pieno rispetto delle normative riguardanti l’igiene, la sicurezza ed il risparmio energetico.

Dal certificato di abitabilità siamo poi passati a quello di agibilità. Oggi, invece, abbiamo la già citata SCA.

La SCA ha lo stesso scopo dell’abitabilità: anche in questo caso, parliamo di un documento che attesta la conformità dell’immobile con le leggi in vigore.

A differenza dell’abitabilità, però, non viene rilasciata dal sindaco. Oggi è direttamente il cittadino che conferma l’agibilità del suo immobile. Ma il cittadino può non essere a conoscenza di tutte le normative vigenti, ed è per questo che diventa necessaria una perizia asseverata.

Per spiegarlo più semplicemente, possiamo vedere le cose in questo modo:

  • Un tempo era il sindaco a confermare l’agibilità di un immobile, su richiesta del cittadino;
  • Oggi è il cittadino a confermare l’agibilità del suo immobile, con la conferma di un perito che esegue i dovuti controlli.

Questo documento può essere rilasciato soltanto dopo la fine dei lavori. In particolare, va richiesto entro 15 giorni dalla data di ultimazione.

In ogni caso, non è sempre necessario richiederla. Come da definizione di “agibilità” di un immobile, questo documento riguarda soltanto gli interventi che modificano l’igiene, la sicurezza, gli impianti e l’efficienza energetica di un immobile. Inoltre va richiesta per le sopraelevazioni.

Se la tua ristrutturazione va ad intaccare uno di questi aspetti, ad esempio costruendo un nuovo bagno, sarà necessario fare la SCA al termine dei lavori; in caso contrario, non è necessario.

Per quanto riguarda il mutuo, questo documento non va presentato in filiale per ottenere l’erogazione. Questo, molto semplicemente, perché finché i lavori non saranno svolti non è possibile presentare il documento.

L’autorizzazione edilizia

Ci sono dei documenti che vanno presentati in filiale quando si richiede un mutuo per la ristrutturazione. Vale la pena concentrarci su questi, ora che sappiamo di non doverci preoccupare del certificato di abitabilità.

Quando iniziamo a fare dei lavori, il Comune vuole essere sicuro che il nostro interesse personale (es. “Voglio costruire un nuovo balcone”) non sia in contrasto con l’interesse comune. Ad esempio, con una normativa che vieta la costruzione di un nuovo balcone dove vorrei costruire il mio.

In generale, il documento che ci viene rilasciato dal Comune è l’autorizzazione edilizia. Con questo documento, noi otteniamo la conferma che i nostri lavori possono essere eseguiti nel pieno rispetto della legge.

In Italia, però, non abbiamo un solo tipo di autorizzazione edilizia. Ne abbiamo tre, che vengono rilasciate a seconda di cosa dobbiamo andare a modificare all’interno o all’esterno del nostro immobile.

Tutte e tre le tipologie di autorizzazione possono essere richieste allo Sportello Unico dell’Edilizia. Qui, a seconda dei casi, potremo richiedere:

  • La Comunicazione di Inizio dei Lavori Asseverata (CILA), che va approvata da un perito, quando intendiamo fare operazioni di manutenzione straordinaria ma senza intaccare parti strutturali del nostro immobile;
  • La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), quando oltre ad operazioni di natura straordinaria vogliamo andare a modificare delle parti strutturali dell’immobile;
  • Il Permesso di Costruire (precedentemente “concessione edilizia”) che va richiesto per le nuove costruzioni, ma spesso anche per le ristrutturazioni più importanti.

Tempi e ambiguità dell’autorizzazione edilizia

Purtroppo il nostro quadro normativo non è molto semplice quando si parla di ristrutturazioni.

Ad esempio, non è sempre facile stabilire quali siano gli interventi che modificano delle parti strutturali di un immobile; spesso anche i funzionari dello Sportello Unico si devono rimettere nelle mani di altre istituzioni, in modo da fare chiarezza sui casi ambigui.

È sempre bene farsi assistere da un professionista, che possa aiutarci a capire quale sia l’autorizzazione più adatta al nostro caso e a preparare tutta la documentazione necessaria.

Attenzione anche ai tempi, che variano a seconda della tipologia di autorizzazione edilizia richiesta:

  • La CILA è una semplice comunicazione, per cui non richiede una risposta da parte della pubblica amministrazione. Una volta inviata, si può procedere con i lavori;
  • La SCIA, di norma, richiede una risposta entro 90 giorni. Se entro 90 giorni la pubblica amministrazione non si pronuncia, vale la regola del silenzio/assenso e potremo considerare convalidata la nostra richiesta. A livello locale, però, possono essere stabilite delle scadenze diverse ed è dunque importante controllare i regolamenti comunali;
  • Il permesso di costruire prevede, prima di tutto, che venga nominato un responsabile della pratica entro 10 giorni. A questo punto il Comune ha 60 giorni per rispondere, al termine dei quali scatta nuovamente la regola del silenzio/assenso.

Abbiamo anche costi diversi per le diverse pratiche: mediamente, 500€ per una CILA, 1.000€ per una SCIA e si arriva facilmente a 3.000€ per un permesso di costruire. Questi costi variano notevolmente di comune in comune, con differenze fino al 500% nei diversi comuni italiani.

Per questi documenti, dunque, è necessario muoversi con parecchio anticipo. Qualunque sia il tipo di autorizzazione edilizia richiesta, infatti, sarà necessario presentarla in filiale. Questo significa anche che non potremo pagare i costi della pratica con il mutuo, dal momento in cui questo verrà eventualmente erogato in un secondo momento.

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