Preammortamento del mutuo: cos’è e come si calcola

Forse ti stai preparando a fare richiesta di mutuo, oppure ti è arrivata la prima rata e hai notato che è leggermente meno onerosa del previsto. In entrambi i casi, dovresti conoscere il preammortamento e l’impatto che quest’ultimo può avere sui mutui ipotecari.

Come suggerisce la parola stessa, si tratta di un periodo che precede l’inizio dell’ammortamento vero e proprio. In questa fase non rimborsiamo ancora alla banca il capitale che ci ha prestato, ma iniziamo a pagare gli interessi sulla somma che abbiamo ricevuto.

Ci sono due tipologie di preammortamento:

  • Quello tecnico, necessario per armonizzare la data di inizio del mutuo e la data in cui il mutuatario paga effettivamente la prima rata;
  • Quello finanziario, che invece il mutuatario può richiedere per far trascorrere del tempo extra prima dell’inizio del rimborso vero e proprio.

Oggi vogliamo spiegare nel dettaglio entrambe le tipologie, insieme a ciò che comportano per i mutuatari.

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Preammortamento tecnico

Il preammortamento tecnico è presente in quasi tutti i mutui.

Quando riceviamo il piano di ammortamento, infatti, il documento considera tutte le scadenze allo stesso giorno del mese. Supponiamo, ad esempio, di dover riconoscere il pagamento delle rate ogni 28 del mese.

C’è un’ottima probabilità che noi non andremo a sottoscrivere il contratto proprio il 28; per proseguire nel nostro esempio, ipotizziamo di sottoscriverlo il 13 di aprile. In questo caso non pagheremo nessuna rata di ammortamento fino al 28 aprile.

I giorni che trascorrono tra il 13 e il 28 aprile, di fatto, non erano conteggiati nel nostro piano di ammortamento vero e proprio. Questo lasso di tempo sarà dunque soggetto a preammortamento tecnico: nella prima rata andremo a pagare gli interessi, per la somma che abbiamo preso in prestito, anche su questi 15 giorni.

Raramente i mutuatari sono a conoscenza di questo aspetto, ma è importante informarsi per evitare spiacevoli sorprese. Prima di sottoscrivere il mutuo, dunque, facciamo esplicita richiesta alla banca del modo in cui verrà gestito il periodo di preammortamento.

Dal momento in cui dovremo ancora restituire l’intero capitale, gli interessi verranno calcolati su tutta la somma che abbiamo richiesto. Ecco perché il preammortamento, specie se non ci informiamo prima di attivare il mutuo, può risultare piuttosto costoso.

Preammortamento finanziario

La seconda tipologia di preammortamento non è invece prevista in tutti i casi. Non solo, ma è direttamente il mutuatario a negoziarne i termini con la banca.

Il preammortamento finanziario prevede che l’istituto di credito, insieme al cliente, decida di posticipare l’inizio del pagamento delle rate. Il termine può essere prolungato di poco, ad esempio un paio di mesi, ma si può arrivare addirittura fino a 5 anni.

Questa scelta viene fatta per venire incontro alle esigenze del mutuatario, ma logicamente dall’altra parte deve anche remunerare la banca in qualche modo. Ecco perché è stato introdotto il preammortamento finanziario.

Nel tempo trascorso tra la firma del mutuo e l’inizio dell’ammortamento vero e proprio, il cliente potrà limitarsi a pagare gli interessi sulla somma presa in prestito senza restituire la parte di capitale.

Questa scelta va ponderata con attenzione, perché fa lievitare i costi complessivi del mutuo; una volta che questo entra in ammortamento, infatti, dovremo andare a pagare comunque tutte le rate previste sia per la quota di capitali che per quella di interessi.

Malgrado sia una scelta costosa, per alcuni mutuatari si tratta anche di una decisione pratica per gestire al meglio le finanze personali.

Quando si è all’inizio della carriera, ad esempio, è facile che nell’arco di due o tre anni si riescano a compiere degli scatti di salario importanti; questo significa poter iniziare a pagare le rate dell’ammortamento vero e proprio con delle entrate più solide alle spalle.

Come sempre, nei mutui non ci sono necessariamente una scelta giusta e una sbagliata. Molto dipende dalla nostra situazione e dalle prospettive che abbiamo per il futuro.

Come si calcola il preammortamento?

Il calcolo del preammortamento è molto semplice e richiede soltanto tre elementi:

  • Il capitale (K) che prendiamo in prestito dalla banca;
  • Il tasso di interesse annuo (I) a cui è soggetto il nostro mutuo;
  • Il numero di giorni (G) per il quale il nostro mutuo rimane in preammortamento.

A questo punto dovremo soltanto sostituire i numeri nella formula del calcolo degli interessi di preammortamento (P).

P = K * I * G / 365

Andiamo subito a fare un esempio pratico. Supponiamo di avere un mutuo al tasso del 2%, che rimane in ammortamento per 18 giorni, su un capitale di 100.000€. In totale, gli interessi di preammortamento saranno:

P = 100.000 * 0,02 * 18 / 365 = 98,63€

Come puoi vedere, è molto semplice fare il calcolo anche da soli. Se stai negoziando un mutuo in banca, in ogni caso, potrai chiedere conferma direttamente all’istituto di credito in modo da mettere in chiaro questo aspetto.

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