Simulazione costi per un mutuo all'80% con tasso fisso e variabile

Quando arriva il momento di attivare un mutuo, è anche il momento di scegliere tra diverse opzioni. In particolare, la scelta tra tasso fisso e tasso variabile è quella più divisiva e tecnica. Se non hai mai avuto a che fare con il mondo dei mutui, dovresti concederti un po’ di tempo per riflettere bene su entrambe le opzioni.

La strada più efficace per prendere una decisione prevede di confrontare entrambe le opzioni. Sul sito di Banco BPM trovi uno strumento che ti permette di avere il piano di ammortamento completo di un mutuo in meno di un minuto.

Per fare un confronto analitico, oggi prenderemo come riferimento un mutuo all’80% per l’acquisto di una casa da 200.000€. Andremo a calcolare l’importo delle rate del mutuo, per poi fare un confronto completo e delle considerazioni utili.

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Una premessa importante: i limiti nella simulazione della rata del mutuo sulla casa

Nel momento in cui decidiamo di mettere a confronto il tasso fisso e quello variabile, dobbiamo tenere a mente che le simulazioni partono dai dati odierni.

Per il mutuo a tasso fisso non ci sono grandi osservazioni da fare: essendo fisso, per l’appunto, il suo tasso non cambia mai nel corso del tempo. Questo ci permette di conoscere già in partenza tutto il piano di ammortamento.

Passando al tasso variabile, invece, c’è più incertezza. Il simulatore si basa, per forza di cose, sulla rilevazione attuale dei tassi di interesse. Nel corso del tempo, però, questo tipo di mutuo vedrà delle oscillazioni basate sull’andamento del tasso Euribor che è il parametro di indicizzazione del taso di interesse per un mutuo a tasso variabile. Si tratta, in parole molto semplici, del tasso a cui le banche europee si prestano denaro tra loro.

L’incertezza è sempre stato un elemento a favore del mutuo a tasso fisso. Solo il 10-15% dei mutui italiani ha un tasso variabile, in gran parte per questo motivo.

Dobbiamo, però, bilanciare il discorso con un’osservazione importante. Per quanto il tasso variabile offra meno certezze, è anche quello che ci permette di pagare delle rate meno care. Le oscillazioni del tasso sono dunque bilanciate da una convenienza che, almeno in questo momento, esiste realmente. Tieni a mente questo aspetto nel nostro confronto tra le ipotesi di mutuo sulla prima casa.

Tasso fisso e tasso variabile a confronto in un esempio pratico

Ora che abbiamo fatto le dovute premesse, possiamo tornare alla nostra simulazione di mutuo.

Utilizzando il calcolatore imposteremo “200.000€” come valore dell’immobile e “160.000€” come importo del mutuo. In questo modo otterremo appunto un mutuo all’80%; difficilmente si può ottenere di più, perché i mutui al 100% rimangono ancora molto rari.

Possiamo impostare a piacimento il numero di anni su cui vogliamo che venga eseguito l’ammortamento. Per semplicità sceglieremo di simulare un mutuo ventennale.

Cliccando su “Ricalcolo rata” vedremo comparire i risultati sul nostro schermo. Per avere risultati ancora più dettagliati e precisi, la scelta consigliata è quella di fare il download del piano di ammortamento che troviamo leggermente più in basso.

Utilizzando questa simulazione della rata per il mutuo di casa otterremo un prospetto completo, che include tutti i dettagli necessari da conoscere e tutti i costi del nostro finanziamento. Ora possiamo metterli a confronto.

1.      Interessi

Il primo elemento di confronto, nonché il più conosciuto, è dato dagli interessi. Se confrontiamo le soluzioni solo per questo punto di vista, ci accorgeremo che ad oggi il mutuo a tasso variabile è quello più conveniente.

Nell’arco dei vent’anni del nostro piano di ammortamento, scegliendo questa opzione andremo a pagare 13.914,11€ in interessi; per contro, il mutuo a tasso variabile prevede un esborso complessivo in interessi di 15.698,70€.

Il risparmio complessivo nell’arco dei vent’anni di mutuo è di 1.874,59€. Logicamente questo avverrebbe se il mutuo rimanesse sempre al tasso attuale, cosa improbabile per un mutuo a tasso variabile. Nel corso del tempo potrebbe diventare ancora più conveniente, oppure potrebbe diventare più oneroso.

2.      Costi accessori

Nella nostra simulazione di mutuo, la rata non è l’unica cosa che conta. Dobbiamo anche tenere conto dei costi accessori da sostenere, soprattutto in fase di istruttoria. Questi costi sono:

  • Perizia, in cui viene valutato l’immobile che intendiamo acquistare;
  • Istruttoria, cioè tutte le pratiche e le verifiche necessarie per poter procedere con il mutuo;
  • Assicurazione, in cui il simulatore presenterà il costo di un’assicurazione offerta direttamente da Banco BPM.

Ci sono alcune cose a cui fare attenzione. Per prima, il fatto che volendo si può scegliere di riferirsi a un’assicurazione terza per confrontare il preventivo; per seconda, il fatto che queste spese non sono tutte quelle necessarie per poter procedere con il mutuo. Mancano infatti la spesa per l’atto notarile, che essendo a carico del mutuatario dipenderà dagli accordi tra quest’ultimo e il notaio e le imposte

I costi accessori, nella nostra simulazione, sono identici. Questo perché il calcolatore tiene conto delle offerte di Banco BPM per entrambe le tipologie di mutuo; se tu volessi confrontare anche altri istituti di credito, dovresti ricordarti di controllare sempre queste spese oltre alla sola rata.

Da ultimo, abbiamo la spesa per l’incasso delle rate. Anche se minima, nel corso del tempo fa la sua parte. Tra una spesa di 2€ ed una spesa di 3,50€ la differenza è poca sul singolo mese; sulle 240 rate che compongono un mutuo ventennale, però, risulta una differenza di 360€.

3.      TAEG

Fino a qui abbiamo considerato separatamente il discorso delle rate e quello delle spese accessorie. Per avere una panoramica completa sul nostro mutuo, però, è bene mettere insieme questi discorsi per ottenere un tasso complessivo.

Questo parametro è il famoso “TAEG”, cioè il Tasso Annuo Effettivo Globale. Magari ne avevi già sentito parlare senza associarlo a questa definizione. Si tratta del parametro che riassume tutti i costi del nostro finanziamento.

Andando a confrontare il TAEG, nella nostra simulazione possiamo osservare che il mutuo a tasso variabile è leggermente più conveniente. Questa non è una sorpresa: a parità di costi accessori, se il mutuo a tasso variabile ha un tasso di interesse più basso, anche il suo TAEG sarà più basso.

Quando confrontiamo le offerte di diverse banche, però, questo parametro è molto utile. Spesso i costi accessori di un istituto sono più bassi dell’altro, che però recupera con un tasso di interesse più conveniente. Per sintetizzare tutto il confronto con un solo parametro, il TAEG è la risposta migliore.

Quale opzione è la migliore?

A fronte di tutto quello che abbiamo detto fino ad ora, possiamo finalmente tirare le nostre conclusioni.

Il mutuo a tasso variabile risulta leggermente più conveniente, per lo meno sul fronte degli interessi. Dall’altra part il mutuo a tasso fisso è quello che ci consente di avere più sicurezze.

Ad ogni mutuatario la sua scelta: a seconda di quanto valore diamo alla costanza delle rate del mutuo, potremo selezionare l’opzione che riteniamo più conveniente. Una scelta universale non esiste, anche perché dovremmo considerare l’ulteriore opzione della surroga.

Con la surroga potremmo passare da un mutuo a tasso fisso ad un mutuo a tasso variabile, gratuitamente, in un qualunque momento futuro. Questo rende ancora più sfumati i confini tra i due tipi di tasso. Rimane a noi fare le nostre considerazioni personali.

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