Mutuo al 100%, perché poche banche lo concedono?

Il grande vantaggio di un mutuo è che, avendo un immobile come garanzia, è possibile finanziare delle somme importanti. Queste possono andare da un semplice 10% del valore della casa fino, in certi casi, al 100%.

Eppure i mutui al 100% sono concessi in rari casi dagli istituti bancari.

Oggi vogliamo analizzare le motivazioni di questa titubanza nella concessione di mutui con cui finanziare il 100% del valore di un immobile.

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Il limite delle garanzie

Quando la banca analizza una richiesta di mutuo, si premura di verificare che il mutuatario abbia sufficienti garanzie da prestare. Queste sono anche relative al suo reddito e al suo patrimonio, ma la garanzia più importante è comunque la casa che viene ipotecata.

Se un istituto di credito concede un mutuo da 80.000 euro a fronte di un immobile dal valore di 130.000 euro, è consapevole che in caso di mancato pagamento delle rate riuscirà a recuperare il suo credito.

Logicamente è necessario seguire una procedura piuttosto complessa, che passa attraverso tribunali e aste giudiziarie. Tutto questo ha un costo per la banca, che quindi deve tenere in considerazione gli oneri associati al riscatto delle sue garanzie.

Non solo, ma l’iter che porta alla liquidazione della casa ipotecata impegna diverse risorse umane e tempo. Ecco perché una garanzia pari al valore del mutuo, se il mutuatario risulta insolvente troppo presto nel corso del mutuo, può tradursi in un pessimo affare per l’istituto di credito.

Da ultimo, anche se la missione di una banca è quella di prestare denaro ad aziende e risparmiatori, le sue riserve liquide non sono infinite. Occorre finanziarsi presso altre banche private o presso le banche centrali, quindi il denaro per una banca è comunque una risorsa che va distribuita con attenzione per permettere all’attività di continuare solidamente nel tempo.

Per questo si preferisce concedere prestiti a chi finanzia, solitamente, una percentuale pari al massimo all’80% del valore di un immobile. In questo modo si è sicuri di poter ripagare il costo del denaro, l’iter giudiziario e tutti gli altri costi sostenuti anche in caso di mancato pagamento delle rate.

Le premesse di un mutuo al 100%

Come abbiamo già spiegato, per una banca è importante sapere che ci sono sufficienti garanzie prima di accordare un mutuo al richiedente. Se l’immobile va finanziato al 100%, la sola ipoteca è di per sé una garanzia piuttosto debole.

Non per questo, però, bisogna darsi per vinti. Ci sono altri tipi di garanzie che possono essere offerti in cambio dell’approvazione del finanziamento, specie quando si ha una solida posizione economica alle spalle.

Qui dobbiamo rispolverare il concetto di rapporto rata/stipendio. Se il mutuatario non ha debiti precedenti, non ha prestato fideiussioni e ha un introito mensile ben più alto del valore della rata, la banca potrebbe comunque concedere un mutuo al 100%.

Una posizione molto forte, ad esempio, è quella di chi richiede un mutuo con rata pari al 10% del valore delle sue entrate mensili. In questo caso è molto probabile che l’istituto di credito riesca a vedere andare a buon fine l’operazione, perché si può prevedere che il mutuatario andrà a onorare con successo il pagamento delle rate.

Al contrario, quando il rapporto tra rata ed entrate è vicino o addirittura superiore al 20%, ottenere un mutuo pari all’intero valore di un immobile diventa più difficile. Questa, però, è anche l’ipotesi più comune.

Il ruolo del garante esterno

Una delle possibilità interessanti per chi vuole ottenere un mutuo al 100% è quella di avere un garante esterno. Il ruolo del garante è proprio quello di fornire una garanzia in più, offrendosi di pagare le rate del mutuo in caso di inadempienza del mutuatario.

Se il garante ha entrate solide e un patrimonio rilevante rispetto all’importo del mutuo, allora il suo intervento può convincere la banca a fornire un mutuo al 100% anche quando il rapporto tra rata ed entrate mensili non è molto basso.

Di recente, tra l’altro, sono state introdotte delle misure che aiutano i mutuatari più giovani ad ottenere garanzie direttamente dallo Stato. Chi ha meno di trent’anni, infatti, può usufruire di un fondo pubblico che si impegna a coprire il 50% del mutuo, facendo di fatto da garante.

In questo modo non si deve chiedere a un parente o a un amico di ricoprire questo ruolo, ma si offre comunque all’istituto di credito una forte garanzia in più per ottenere l’approvazione di un mutuo importante.

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