Surroga mutuo: Tempi minimi e possibili limiti

19/9/2022

Chi ha contratto un mutuo dopo il 2007 avrà sicuramente sentito parlare della surroga del mutuo, uno strumento molto utile per alcune tipologie di clienti o famiglie in quanto permette di risparmiare delle cifre talvolta consistenti di quota interessi. Questo strumento, infatti, consente di trasferire gratuitamente un mutuo presso un altro istituto di credito, con lo scopo di accedere a tassi d’interesse più vantaggiosi.

Naturalmente, la legge sulla portabilità del mutuo – definita dai giornali e dagli esperti di economia come Decreto Bersani – seppur molto apprezzata, è ancora poco conosciuta e a volte ignorata anche dai mutuatari che potrebbero ottenerne sicuramente bei vantaggi in termini di risparmio sugli interessi. Di contro, esiste una percentuale di utenti che ha già fatto ricorso a più di una surroga: gli utenti cercano di accaparrarsi le migliori offerte e ricercano, tra i vari istituti, quello che può loro proporre i tassi di finanziamento più convenienti. Come ogni cosa, però, anche la surroga del mutuo presenta dei limiti e ci sono delle famiglie che, per un motivo o per l’altro, si sono viste rifiutare questa opportunità.

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Surroga del mutuo: limiti e restrizioni generali

L’essenziale gratuità della surroga del mutuo codificata dalla legge, a volte trae in inganno le persone: operare il trasferimento del mutuo, infatti, è un procedimento che le banche possono anche decidere di rifiutare. In tal senso, non c’è un obbligo imposto dalla legge, messo in capo alla banca, di accettare la richiesta di trasferimento da parte del mutuatario. Ciò che prescrive la disposizione legislativa sulla portabilità del mutuo, infatti, è solo la facoltà di trasferire il debito da una banca verso un’altra che offra condizioni migliori. Ne deriva dunque che, non essendo un diritto acquisito da parte del mutuatario, le banche possono porre dei limiti o non accogliere la richiesta di  surroga in vari modi e per svariate ragioni. I casi sono diversi e possono essere inquadrati in alcune macrocategorie esemplificative.

Limiti temporali per la surroga del mutuo: il limite di 12 mesi

Uno dei motivi per cui, molto spesso, dei mutuatari vedono rifiutatasi la surroga del mutuo è senza dubbio quello relativo alla richiesta di trasferimento troppo precoce rispetto all’apertura del mutuo stesso, ovvero dalla data del rogito notarile per l’acquisto della casa ma anche dalla sottoscrizione dell’ultima surroga del mutuo, se mai avvenuta. Bisogna considerare, infatti, che la legge non pone nessun limite ai trasferimenti ma alcuni istituti di credito, per consuetudine, non accettano trasferimenti del mutuo che non rispettino determinati requisiti temporali. Uno di questi è che siano state saldate le rate degli ultimi 12 mesi alla banca precedente. I motivi di questa scelta sono due: da una parte l’istituto di credito vuole accertarsi dell’affidabilità del cliente, mentre dall’altra si rispetta e si onora il classico principio di concorrenza leale fra le banche.

Limiti per la surroga in caso di mutuo al 100% dell'importo

Un altro motivo per cui la surroga del mutuo può bloccare determinate richieste è sicuramente relativo alla natura del mutuo stesso. Chi ha sottoscritto un mutuo al 100% per l’acquisto della casa potrebbe vedersi la surroga del mutuo rifiutata. Naturalmente, il motivo è relativo al debito residuo rispetto al valore dell’immobile e, in questo senso, il via libera all’operazione sarà possibile solamente nel caso in cui la cifra LTV (il valore del finanziamento rispetto a quello del bene sotto ipoteca) sia di un certo livello.

Solitamente, se il valore è inferiore all’80% le possibilità di accettazione da parte della banca aumentano.

Rifiuto della surroga in caso di sospensione delle rate del mutuo

Se il mutuatario ha richiesto la sospensione delle rate a seguito di una qualsiasi difficoltà economica – possibilità prevista dalla legge stessa – questo potrebbe essere interpretato da parte dell’istituto di credito come un segnale negativo con possibili ripercussioni sulle operazioni di surroga del mutuo; alcuni istituti, infatti, non accettano trasferimenti nel caso in cui sia stata richiesta la sospensione della rata, anche per pochi mesi. Questo punto è profondamente dibattuto e varie associazioni di categoria, nel tempo, hanno esplicitamente richiesto alle banche di non tenere in considerazione le passate difficoltà economiche come indice dell’affidabilità del soggetto.

Esistono limiti massimi alla richiesta e all'ottenimento della surroga del mutuo?

Anche in questo caso, la legge non impone dei limiti specifici e non esiste un limite massimo alle richieste di portabilità del mutuo: naturalmente, la casistica dei fatti è molto varia e le tempistiche e decisioni dipendono da caso a caso. Nella pratica si osservano, infatti, circostanze per le quali un mutuatario è riuscito a ottenere più di una surroga, mentre ad altri è stata negata anche la prima; naturalmente, la variabilità nella richiesta di portabilità del mutuo dipende anche dai tassi d’interesse e dalla loro variazione sul mercato nel tempo.

Oggi, considerando che i tassi di interesse sono più o meno allineati fra le banche, richiedere più volte la surroga del mutuo perde di senso, soprattutto se si tratta di clienti che desiderano costruire con la banca un legame duraturo nel tempo, volto a ottenere dei vantaggi finanziari futuri anziché limitarsi a un risparmio temporaneo.

Surroga del mutuo impossibile per reddito del richiedente non sufficiente e per insolvenza del mutuo

Infine, uno dei motivi per cui la richiesta di surroga del mutuo potrebbe essere rifiutata è il mutamento delle qualità soggettive del richiedente: si pensi al caso del mutuatario che, per mutate condizioni economiche e lavorative, non è più in grado di ottenere un mutuo. Un esempio potrebbe essere il caso in cui il mutuatario subisce la riduzione delle ore del contratto oppure la trasformazione dello stesso da indeterminato a tempo determinato. In questo caso, la banca a cui viene presentata la richiesta di surroga del mutuo potrebbe rifiutare la pratica, ritenendo un potenziale cattivo pagatore il richiedente: la portabilità del mutuo è, infatti, considerata in tutto e per tutto una pratica ex novo da parte delle banche, soggetta a tutte le verifiche e alle valutazioni necessarie a concedere il prestito.

Nel caso in cui il richiedente della surroga dovesse avere uno storico di insolvenze o una segnalazione da cattivo pagatore, la banca porrà sempre in essere tutte le operazioni necessarie ad attestare la bontà e l’affidabilità del debitore, prima di operare la surroga del mutuo: nel caso in cui ci fosse anche solo una piccola evidenza nelle banche dati sulle segnalazioni creditizie, ad esempio, il mutuo verrebbe negato.

La surroga del mutuo e i suoi limiti: quando conviene?

In sintesi, la surroga del mutuo è una possibilità ancora oggi concessa anche se a volte considerata poco conveniente per via dell’attuale appiattimento nei tassi di interesse operati dalle banche. La richiesta di surroga potrebbe convenire a quei soggetti che sono mutuatari da tanto tempo e che hanno ancora molte rate da saldare a tassi d’interesse meno convenienti rispetto a quelli previsti per i mutui odierni.

 

 

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.

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