Portabilità del mutuo: come spostare il mutuo presso un’altra banca

Quando le condizioni di mercato cambiano, potremmo sentirci un pochino stretti nel nostro mutuo. I tassi di interesse sono scesi, oppure vogliamo passare da un tasso di interesse fisso ad uno variabile. In questo caso la soluzione è molto semplice.

Dal 2007, per gli effetti del decreto Bersani, ogni mutuatario in Italia ha la possibilità di trasferirlo presso un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose. Questo meccanismo si chiama “surroga” o “portabilità” del mutuo: oggi vogliamo parlarne, spiegando esattamente come si trasferisce un mutuo da un istituto di credito all’altro.

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Quando conviene surrogare il mutuo?

Prima di spostare il nostro mutuo ipotecario da una banca all’altra, in generale, è sempre bene fare una valutazione completa.

C’è da dire che oggi, rispetto a qualche anno fa, anche la surroga seriale è diventata piuttosto comune. Questo significa che i mutuatari ricorrono a questo strumento più spesso, anche più volte nel corso della durata di un mutuo, senza che le banche storcano il naso.

A conti fatti non è più una questione di trovare il “momento perfetto” per richiedere una surroga, ma spesso possiamo ottenere gli stessi effetti della portabilità senza trasferire il mutuo.

Per evitare che i clienti si spostino troppo spesso, infatti, la maggior parte delle banche è diventata molto più flessibile di fronte alla rinegoziazione del mutuo. Rinegoziando il mutuo, spesso si ottengono condizioni migliori direttamente dall’istituto di cui siamo clienti senza recarsi presso un’altra banca.

La rinegoziazione è più veloce, comoda e pratica. Per questo andrebbe tentata almeno una volta prima di avvalersi della portabilità del mutuo.

Se la banca di cui siamo clienti non riesce a venire incontro alle nostre condizioni, siamo sempre liberi di optare per la surroga. Quest’ultima conviene soprattutto quando i tassi di mercato si sono abbassati e il tasso del nostro mutuo è diventato eccessivamente alto rispetto alle alternative disponibili sul mercato.

Non serve una differenza enorme tra il nostro tasso e quello attuale per giustificare una richiesta di surroga. Come vedremo meglio nei prossimi paragrafi, infatti, i passaggi necessari per completare l’operazione sono pochi e i costi sono quasi nulli. Se identifichiamo una buona opportunità, quindi, è giusto non farcela scappare.

Come richiedere la surroga del mutuo?

Una volta che abbiamo trovato la banca presso cui desideriamo spostare il nostro mutuo, ci basterà seguire una procedura molto semplice.

I passaggi possono variare leggermente da un istituto di credito all’altro, ma il primo passo è sempre quello di inviare una raccomandata alla nuova banca. Il contenuto della raccomandata non è altro che un modulo, spesso già precompilato e disponibile nelle filiali o sul sito della banca subentrante.

Per conoscenza dovremo anche inviare la stessa raccomandata alla banca con cui abbiamo attualmente in corso il contratto di mutuo. A questo punto il nostro compito è pressoché fatto.

Chiaramente la banca subentrante farà richiesta per avere alcuni nostri documenti, esattamente come quando abbiamo fatto richiesta di mutuo per la prima volta.

La documentazione richiesta, solitamente, prevede:

  • Documenti di identità della persona a cui è intestato il mutuo e di eventuali garanti esterni
  • Documenti che attestano il nostro reddito e la nostra situazione economica
  • Atto di compravendita ed eventualmente altro materiale relativo all’immobile

Potremmo essere ulteriormente coinvolti in due passaggi che, però, rappresentano una semplice formalità. Il primo è quello di recarci dal notaio con la nuova banca, cosa che però spesso non è necessaria; il secondo è quello di cambiare il beneficiario della polizza contro scoppio e incendio, che diventerà l’istituto di credito subentrante.

Costi e tempi relativi alla portabilità del mutuo

Lo abbiamo già accennato, ma ora approfondiamo il discorso: la surroga costa molto poco e il processo si completa altrettanto in poco tempo.

Dal momento in cui facciamo richiesta di surroga presso il nuovo istituto di credito, la banca originaria ha 30 giorni per portare a termine l’operazione. Dal momento in cui l’immobile è rimasto lo stesso, potrebbe non essere necessaria una nuova perizia; spesso non è nemmeno necessario recarsi dal notaio, ma qualora lo fosse sarà la banca subentrante a pagarne le spese.

Se l’operazione non viene completata entro 30 giorni, il mutuatario può chiedere che gli venga riconosciuto un indennizzo. L’indennizzo è notevole: ammonta all’1% del valore residuo del muto per ogni mese di ritardo, con le dovute proporzioni in caso di frazioni di mese.

Tutta questa operazione, sempre per effetto del decreto Bersani, è gratuita. L’unica spesa che dovremo sostenere è una semplice imposta di iscrizione della surroga, in una misura fissa di 35 euro uguale per tutti i mutui. Non ci sono distinzioni nemmeno tra mutui sulla prima casa e mutui sulle seconde case, come spesso avviene.

Ricapitolando, 35 euro e una raccomandata sono praticamente tutto ciò che serve per poter trasferire il mutuo: considerando anche la convenienza dei tassi attuali, potrebbe proprio essere il momento giusto per valutare una surroga.

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