Cos’è e come funziona l’estinzione anticipata del mutuo

L’estinzione anticipata del mutuo è il sogno di molti mutuatari. Potersi liberare dalle rate e vivere serenamente in casa sfruttando a pieno tutto il reddito disponibile. Una situazione molto comoda, certo, ma anche non semplice da realizzare.

Quando ci troviamo di fronte alla possibilità di scegliere l’estinzione anticipata, dovremmo sempre fare i conti sulla convenienza di questa scelta.

L’estinzione anticipata del mutuo è la possibilità concessa al debitore di rimborsare in anticipo, rispetto alla scadenza pattuita, una parte o l’intero debito residuo. Questa operazione è regolata dall’art. 120-ter del Testo unico bancario, che stabilisce il diritto del mutuatario di estinguere anticipatamente il mutuo, pagando una eventuale penale solo nei limiti fissati dalla legge. Non si applicano penali per estinzione parziale o totale di mutui stipulati per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.

Esistono due tipologie di estinzione:

• L’estinzione totale del mutuo consiste nel saldo completo del debito residuo. In questo caso si estingue il mutuo, si interrompe il pagamento delle rate e si svincolano eventuali garanzie accessorie.
• L’estinzione parziale del mutuo è invece il pagamento di una somma che riduce il capitale residuo. È un’opzione utile se si dispone di una somma non sufficiente per coprire tutto il debito ma si desidera ridurre l’esposizione. In questo caso, è possibile mantenere la durata iniziale, ottenendo rate più leggere, oppure ridurre la durata, mantenendo l’importo della rata invariato.

Immaginiamo un mutuo per la casa da 180.000 €, tasso fisso al 2%, durata 25 anni. Dopo 10 anni, il capitale residuo è 125.000 €.

Con l’estinzione totale, si pagano i 125.000 € residui, risparmiando gli interessi dovuti nei 15 anni successivi.

Scegliendo invece l’estinzione parziale, si versano 25.000 €. A questo punto il mutuatario può scegliere se:

• ridurre la rata mensile mantenendo la scadenza originaria;
• abbreviare la durata del mutuo, mantenendo l’attuale importo della rata.

Dopo queste premesse abbiamo tutti gli elementi per poterci addentrare nella risposta alla nostra domanda.

Devi sapere che gli interessi vengono pagati per la maggior parte nelle prime rate del mutuo. Ogni rata ha una quota di capitale e una quota di interessi, ma nelle prime rate la quota di interessi è decisamente più rilevante; alla fine del mutuo, invece, gli interessi sono minimi.

Questo si verifica dal momento in cui quasi tutti i mutui italiani prevedono l’ammortamento alla francese, cioè un tipo di ammortamento in cui le rate sono costanti e la loro composizione cambia nel tempo.

Per logica, dunque, avrebbe senso estinguere in anticipo il mutuo nelle sue fasi iniziali. Se riuscissimo a estinguerlo dopo 6 mesi o un anno, ad esempio, potremmo risparmiare una quota importante di costi sul prestito.

Allo stesso tempo, però, è difficile riuscire a farlo. Di norma, se richiediamo un mutuo, è proprio per trovare la liquidità con cui finanziare l’acquisto della casa. Magari può capitare una successione ereditaria, ma è generalmente difficile che poco dopo l’attivazione di un mutuo si abbia la somma per estinguere il finanziamento in anticipo.

Questo significa che, nella maggior parte dei casi, è difficile estinguere il mutuo quando conviene, quando invece è più facile avere la liquidità, si perde convenienza nel farlo.

Esiste una misura per la convenienza delle nostre scelte finanziarie che chiamiamo costo opportunità: il costo opportunità è dato da tutto ciò che potremmo fare con il nostro capitale, al posto della scelta che stiamo considerando di scegliere.

Facciamo un esempio concreto, supponendo di avere una liquidità di 15.000 € da impiegare come preferiamo. La prima strada possibile percorribile è di usarli per estinguere in anticipo il mutuo, di cui dobbiamo ancora pagare 24 rate, per un totale di 250 € di interessi.

Se ad esempio possiamo investirli in obbligazioni che ci rendono il 3% all’anno, c’è maggiore convenienza in questo investimento che a rientrare in anticipo del mutuo. In un anno potremmo infatti ottenere 450 € dal nostro capitale investito, ripagando i 250 € di interessi sul mutuo e reinvestendo gli altri 200 €.

Il secondo anno avremmo già accantonato tutta la somma che ci serviva per finire di pagare gli interessi sul nostro mutuo, mentre avremo 15.200 € investiti in obbligazioni che rendono il 3%. Quindi, alla fine dell’anno, avremo maturato altri 456 €.

In totale, la nostra decisione di non estinguere in anticipo il mutuo ci avrebbe fruttato, in questo modo, 656 € in più rispetto alla scelta di estinguerlo.

La legge Bersani sull’estinzione del mutuo ha vietato l’applicazione di penali per i mutui “casa” contratti da privati dopo il 2 febbraio 2007.

Per i mutui stipulati prima di questa data, possono esserci penali, fissate entro limiti precisi:

• Mutui a tasso variabile: massimo 0,50%, che scende a 0,20% nel terzultimo anno di ammortamento e si annulla negli ultimi due anni.
• Mutui a tasso fisso: Per i mutui stipulati prima del 1° gennaio 2001, si applicano le stesse regole previste per i mutui a tasso variabile. Per quelli accesi dopo, la penale decresce progressivamente: può arrivare al massimo all’1,90% nella prima metà dell’ammortamento, scende all’1,50% nella seconda, allo 0,20% nel terzultimo anno e si azzera del tutto negli ultimi due anni.
• Mutui a tasso misto: dipende dalla fase in cui si trova il mutuo al momento dell’estinzione (valgono le regole del fisso o del variabile).

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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