Detrazione del mutuo per ristrutturazione: condizioni e requisiti

Ristrutturare casa ha un costo non indifferente, ma può diventare molto più conveniente grazie alle agevolazioni fiscali previste per i mutui sulla ristrutturazione. Tra detrazione degli interessi passivi e bonus edilizi, è possibile ridurre sensibilmente l’impatto economico dei lavori, rendendo l’investimento più sostenibile. In questa guida analizziamo come funziona la detrazione del mutuo per la ristrutturazione dell’abitazione principale e quali spese rientrano e cosa serve per ottenerla.

Quando si stipula un mutuo per sostenere interventi di ristrutturazione edilizia sull’abitazione principale, è possibile accedere a una detrazione fiscale sugli interessi passivi e oneri accessori pagati.

Per ristrutturazione si devono intendere tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia indicati nell’art 3 lettera d) Dpr. n. 380/2001.

Questo beneficio consiste nella detrazione del 19% degli interessi passivi pagati sul mutuo, da calcolare su un massimo di 2.582,25 euro annui. Tale agevolazione è prevista dall’art. 15, comma 1-ter, del TUIR e riguarda esclusivamente i mutui accesi per la ristrutturazione dell’abitazione principale.

Il limite di detrazione si riferisce ad ogni anno di imposta. L’anno successivo, quindi, potremo andare nuovamente a detrarre gli interessi passivi fino a questa cifra.

Con riferimento all’imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio lungo termine, se la ristrutturazione edilizia è effettuata su immobile residenziale acquistato con le agevolazioni prima casa si applica l’aliquota dello 0,25%. Diversamente in caso di immobile residenziale per il quale non competono le predette agevolazione si applica l’aliquota del 2%.

Attenzione, però, ad essere molto precisi nella raccolta della documentazione che attesta le spese per la ristrutturazione edilizia.

Per ottenere la detrazione degli interessi passivi e oneri accessori, devono essere rispettate precise condizioni temporali:

• il mutuo deve essere stipulato non oltre 6 mesi prima o entro 18 mesi dopo l’inizio dei lavori di ristrutturazione;
• l’immobile oggetto dell’intervento deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori;
• il mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

Accanto alla detrazione sugli interessi del mutuo, è prevista un’ulteriore agevolazione: per gli interventi in discorso è prevista la detrazione fiscale pari ad una certa percentuale ( ad esempio 30% , 36% , 50% a seconda delle condizioni e dell’anno di sostenimento) delle spese sostenute fino a un tetto massimo per unità immobiliare.

La % di detrazione e il tetto massimo di spesa vanno verificati anno per anno sulla base delle disposizioni normative tempo per tempo vigenti.

Le due detrazioni sono distinte e cumulabili: una riguarda gli interessi passivi del finanziamento, l’altra le spese per i lavori di ristrutturazione.

<h2>La documentazione richiesta </h2>

Per ottenere la detrazione degli interessi passivi le agevolazioni fiscali è indispensabile conservare:

• Ricevute quietanzate o certificazione annuale della banca relative alle rate di mutuo pagate
• Contratto di mutuo dal quale dovrà risultare che il finanziamento è stato
  concesso l’effettuazione degli interventi di ristrutturazione di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), DPR n. 380 del 2001 dell’abitazione principale; in mancanza la motivazione può essere autocertificata
• Autocertificazione che attesti che sussistono le condizioni richieste per la detraibilità in riferimento all’abitazione
• Abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione – Fatture relative ai lavori eseguiti al fine di rapportare gli interessi alle spese effettivamente sostenute
• Idonea documentazione degli oneri accessori sostenuti (anche in caso di
  riparametrazione degli interessi)

Per ottenere la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio  sono necessari il pagamento delle spese tramite apposito bonifico bancario o postale dedicato alle spese in questione e la documentazione prevista dalla normativa e prassi dell’Agenzia delle Entrate ( come ad esempio la comunicazione all’ASL nel territorio in cui si svolgono i lavori, trasmissione all’ENEA dei dati relativi a interventi di recupero del patrimonio edilizio che comportano risparmio energetico, etc. ).

Questa documentazione dovrà essere esibita in caso di controlli e costituisce prova dell’effettiva destinazione delle somme e dell’avvenuta ristrutturazione.

Ma quali sono i lavori che danno accesso a queste detrazioni e bonus fiscali?

Ai fini della detrazione degli interessi passivi, si deve fare esclusivo riferimento solo ai lavori di “ristrutturazione edilizia” così come definiti ai sensi dell’art. 3 lett. d Dpr. 380/2001  che ha un significato tecnico-giuridico preciso e può differire dalla comune interpretazione.

Secondo il Testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001 art. 3 lett d), per interventi di ristrutturazione edilizia si intendono quei lavori “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.

Rientrano in questa definizione – e dunque possono dare accesso alle agevolazioni – interventi come:

• la sostituzione, rimozione o installazione di impianti tecnologici (elettrici, idraulici, di climatizzazione);
• il ripristino o la sostituzione di elementi strutturali e costitutivi dell’edificio (solai, tetti, pavimentazioni, infissi);
• la demolizione e ricostruzione di parti dell’immobile, purché nel rispetto delle volumetrie e delle geometrie originarie.

In caso di dubbi sull’inquadramento normativo di uno specifico intervento, è consigliabile rivolgersi a un tecnico abilitato, che potrà valutare se i lavori previsti soddisfano i requisiti per accedere alla detrazione del mutuo per la ristrutturazione della casa o ad altri benefici fiscali correlati.

Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali relativi ai “bonus edilizi” ai sensi dell’art 16 bis comma 1 del Tuir gli interventi agevolabili non sono solo quelli di ristrutturazione edilizia ma anche quelli di manutenzione ordinaria ( solo su parti comuni di edifici residenziali); manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, adozione di misure antisismiche,  interventi per risparmio energetico.

Nel caso di immobile cointestato, la detrazione degli interessi passivi ed oneri accessori spetta per ciascun cointestatario in relazione alla propria quota di titolarità del finanziamento.

È fondamentale che il cointestatario sia proprietario/nudo proprietario dell’immobile oggetto di lavori e sostenga la spesa.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.