Mutuo seconda casa: ci sono maggiori costi?

In Italia, chi richiede un mutuo sulla prima casa può usufruire di diverse agevolazioni che vengono ormai reiterate da diversi anni. Chi acquista una seconda casa, invece, va incontro a costi maggiori sotto diversi aspetti: dalla questione fiscale alle politiche bancarie, ci sono alcuni aspetti rilevanti che risultano più onerosi.

Oggi vogliamo fare il punto completo sui mutui per le seconde case, puntualizzando in che misura aspettarsi maggiori costi rispetto a quelli per le abitazioni principali. Oltre ai mutui in senso stretto, vedremo in generale quali aspetti fiscali diventano più costosi quando si acquista una seconda casa.

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Costi strettamente legati al mutuo

Quando parliamo di costi “strettamente legati” al mutuo, parliamo sostanzialmente delle spese di istruttoria e degli interessi.

Sotto questo profilo, ha una rilevanza notevole la politica interna della banca. È prassi, per diversi istituti di credito, che i costi di istruttoria siano più alti se si richiede un mutuo per la seconda casa.

Maggiori costi possono essere anche legati agli interessi, in forma di spread. Si tratta della differenza tra il tasso dell’indice di riferimento – Euribor o Eurirs- e il tasso effettivamente applicato al cliente.

In ogni caso è possibile che una banca decida liberamente di non fare differenze tra i costi applicati sull’una e sull’altra tipologia di mutuo.

Attenzione anche alle garanzie e all’approvazione della richiesta. Spesso per il mutuo sulle seconde case vengono imposti paletti più stringenti, sia in termini di scadenza che di importo concesso al cliente:

  • Come regola empirica, possiamo dire che è difficile ottenere l’approvazione per un mutuo oltre i 20 anni su una seconda casa;
  • In linea di massima, mentre sulle prime case si arriva a finanziare fino all’80% del valore di acquisto, con le seconde case si tende a rimanere intorno al 60%.

Come dicevamo, non si tratta di regole ferree. Piuttosto sono politiche aziendali; non a caso, collezionando preventivi di mutuo, ci sono normalmente differenze più forti sui mutui per seconde case rispetto a quelli per prime case.

Costi legati secondariamente al mutuo

Il secondo tipo di costi non dipende, invece, dalle politiche degli istituti di credito. Parliamo soprattutto di aspetti fiscali, quelli su cui lo Stato viene più incontro ai mutuatari che acquistano una prima casa.

La prima differenza riguarda l’imposta sostitutiva applicata sul mutuo. Dal 2004, questa aliquota è allo 0,25% sui mutui prima casa e al 2% sui mutui per le seconde case. Parliamo di otto volte tanto, una differenza notevole che ha contribuito a rendere meno vivace il mercato immobiliare delle case al mare e in montagna.

Un altro aspetto da considerare è l’imposta di registro. Anziché pagare il 2% del valore dell’immobile, come avviene per le abitazioni principali, sulle seconde case l’aliquota è fissata al 9%.

Da ultimo, non potremo andare a detrarre gli interessi passivi dalla nostra dichiarazione dei redditi. Sui mutui per la prima casa è possibile detrarre il 19% di questi interessi, fino ad un massimo di 4.000€ all’anno, mentre sulle seconde case non è prevista questa agevolazione.

Questo quadro diventa ancora più oneroso quando la seconda casa appartiene alle categorie A1, A8 e A9, cioè appartenenti alla categoria degli immobili di lusso. In questo caso i costi aumentano, portando ad esempio l’IVA sugli acquisti dai costruttori al 22% come sui normali beni di consumo.

Gli immobili dove trascorrere le vacanze, nel corso degli anni, sono diventati una fonte sempre più strategica di gettito fiscale per le casse pubbliche. Così si è delineato il quadro fiscale attuale, che sicuramente non è tra i più convenienti.

Come ridurre l’onerosità del mutuo sulla seconda casa

Tutto questo non deve comunque farti abbandonare l’idea di comprare la casa di vacanza che hai sempre desiderato. Ci sono alcuni accorgimenti che permettono di ridurre l’onerosità del mutuo e più in generale, l’onerosità del possedere una seconda casa.

La prima cosa da fare è cercare il più possibile di ridurre l’importo finanziato, oppure di aumentare il reddito che fa da garanzia al mutuo. Più è elevata la percentuale del valore di acquisto che si intende finanziare, più le banche applicheranno spread alti.

Inoltre è sempre bene conoscere il mercato immobiliare locale. Acquistare un immobile che ha ottime probabilità di aumentare il suo valore nel tempo offre alla banca una garanzia più forte. Una garanzia più forte ha come diretta conseguenza dei minori tassi di interesse.

Volendo, poi, si può scegliere di affittare l’immobile quando non lo si utilizza. Il mercato degli affitti brevi vacanzieri non è mai stato così dinamico. Grazie ad internet, ed in parte proprio grazie all’onerosità dell’acquisto di una seconda casa, sempre più persone affittano case e appartamenti dove trascorrere le vacanze.

Da ultimo, è utile non avere altri finanziamenti già in corso. Se sul nostro reddito non gravano rate diverse da quella del mutuo sulla seconda casa, la banca sarà più spronata ad approvare la richiesta e ad abbassare lo spread applicato.

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