Accollo del mutuo nella compravendita tra privati: cos’è e come funziona

L’accollo del mutuo è un’operazione giuridica con cui il debito residuo di un mutuo ipotecario viene trasferito da chi lo ha originariamente sottoscritto, ovvero il debitore cedente, a un nuovo soggetto, detto accollante, che si assume l’obbligo di proseguire il pagamento delle rate. Si tratta di uno strumento previsto dal Codice Civile italiano (art. 1273 c.c.) e frequentemente utilizzato nelle compravendite immobiliari, quando l’acquirente di un immobile rileva anche il mutuo già acceso dal venditore.

Questa guida si concentra sull’accollo nella compravendita tra privati: il caso in cui un acquirente subentra nel mutuo acceso da un venditore privato su un immobile usato o già abitato. È uno scenario diverso rispetto all’ accollo del mutuo del costruttore, che riguarda, invece, gli immobili di nuova costruzione.

In questa guida trovi un’analisi completa dell’istituto, con riferimenti alle disposizioni normative vigenti e agli elementi pratici da considerare prima di procedere.

Nel caso più comune, l’accollo del mutuo avviene contestualmente alla vendita di un immobile su cui grava un’ipoteca a garanzia del finanziamento. L’acquirente, invece di estinguere il mutuo esistente e stipularne uno nuovo, subentra nel contratto originario, accettando le condizioni già pattuite a livello di tasso, durata residua e importo delle rate e proseguendo il pagamento verso la banca.

Sul piano procedurale, l’operazione richiede il coinvolgimento di tre soggetti: il debitore originario (venditore), il nuovo debitore (acquirente/accollante) e la banca creditrice. L’accordo si formalizza tipicamente davanti a un notaio, all’interno dell’atto di compravendita, e deve rispettare le forme previste dalla legge.

La banca, in quanto creditrice, svolge un ruolo centrale, effettua la valutazione del profilo creditizio dell’accollante, così come farebbe per la concessione di un nuovo mutuo, e decide in merito alla tipologia di accollo (vedi paragrafo successivo).

La distinzione più importante in materia di accollo del mutuo riguarda gli effetti che l’operazione produce sulla posizione del debitore originario. Il Codice Civile distingue due forme:

Nell’accollo cumulativo del mutuo sia il venditore che l’acquirente rimangono obbligati verso la banca. Il debitore originario non viene liberato dal debito: in caso di mutuo non pagato per inadempimento dell’accollante, la banca può agire nei confronti di entrambi.
Questa è la forma più comune e, dal punto di vista della banca, quella che offre maggiore tutela, poiché non viene meno la garanzia rappresentata dal debitore storico.

Nell’accollo liberatorio del mutuo, invece, il debitore originario viene definitivamente liberato dall’obbligazione nei confronti della banca e il debito passa in capo esclusivamente all’accollante.
Questa forma è più vantaggiosa per il venditore, ma richiede il consenso esplicito della banca, che deve espressamente dichiarare di liberare il debitore originario. Senza questa dichiarazione, secondo quanto previsto dall’art. 1273 c.c., l’accollo si presume cumulativo.
Prima di sottoscrivere qualsiasi accordo, è fondamentale chiarire contrattualmente quale delle due forme si sta adottando, con esplicita indicazione nel testo dell’atto notarile.

L’accollo del mutuo viene spesso considerato nell’ambito dell’acquisto di un immobile già gravato da ipoteca. Per l’acquirente, questa soluzione può presentare alcuni elementi di interesse:

• Condizioni potenzialmente più favorevoli: se il mutuo originario è stato stipulato in un periodo in cui i tassi erano più contenuti rispetto a quelli attuali, l’accollo può consentire di mantenere quelle condizioni, a patto che il contratto le preveda come trasferibili.
• Risparmio sui costi di istruttoria: subentrare in un mutuo esistente può ridurre alcune spese di istruttoria rispetto alla stipula di un nuovo contratto, anche se non elimina tutti i costi (come l’intervento notarile o le verifiche bancarie).
• Rapidità operativa: in alcuni casi, l’iter può risultare più snello rispetto alla richiesta di un nuovo finanziamento, sebbene la banca abbia comunque facoltà di effettuare una valutazione del merito creditizio dell’accollante.

Accanto a questi elementi, esistono però aspetti che richiedono attenzione:

• Le condizioni del mutuo originario sono vincolanti: a seconda della , se il tasso è a tasso variabile sfavorevole, o la durata residua è molto lunga, non è detto che l’accollo rappresenti la scelta più conveniente rispetto a un nuovo mutuo.
• La banca può non dare il consenso: la banca è libera di non aderire all’accollo o di subordinarlo a condizioni specifiche, inclusa la rinegoziazione di alcune clausole.
• Rischi nell’accollo cumulativo per il venditore: chi vende non è automaticamente liberato. In assenza di una liberatoria esplicita da parte della banca, resta esposto in caso di insolvenza dell’acquirente.

Spesso l’accollo viene confuso con altri istituti che riguardano il trasferimento o la modifica di un finanziamento immobiliare, come la rinegoziazione o la surroga del mutuo. In realtà le differenze sono sostanziali:

Il percorso per formalizzare un accollo del mutuo si articola generalmente nelle seguenti fasi:

1. Verifica delle condizioni del mutuo esistente: il venditore deve ottenere dalla banca il piano di ammortamento aggiornato, il debito residuo e le condizioni contrattuali in vigore, compresi tasso, spread, clausole di estinzione anticipata e l’eventuale presenza di clausole che impediscano l’accollo.
2. Richiesta di consenso alla banca: l’acquirente e il venditore contattano la banca per verificare la disponibilità a concedere l’accollo. La banca può richiedere documentazione reddituale e patrimoniale all’accollante per valutarne il merito creditizio.
3. Formalizzazione notarile: l’accordo di accollo viene inserito nell’atto di compravendita o in un atto separato, redatto da un notaio. È in questa sede che si definisce se l’accollo è cumulativo o liberatorio.
4. Comunicazione alla banca e aggiornamento del contratto: la banca aggiorna i propri registri e, nel caso di accollo liberatorio con suo consenso, emette la dichiarazione formale di liberazione del debitore originario.

Prima di accettare o proporre un accollo del mutuo, è utile fare alcune verifiche concrete:

• Verifica il tasso e confrontalo con il mercato: se il mutuo originario prevede un tasso superiore a quello che potresti ottenere con un nuovo finanziamento, l’accollo potrebbe non essere vantaggioso.
• Controlla le clausole contrattuali: alcuni mutui includono clausole che vietano o limitano l’accollo. Leggi il contratto originario con attenzione prima di procedere.
• Valuta il debito residuo rispetto al valore dell’immobile: un debito residuo elevato rispetto al valore dell’immobile (LTV alto) potrebbe essere un segnale di attenzione.
• Chiarisci il tipo di accollo: assicurati che l’atto notarile specifichi chiaramente se si tratta di accollo cumulativo o liberatorio, a tutela di entrambe le parti.
• Fatti assistere da un professionista: data la complessità giuridica e fiscale dell’operazione, il supporto di un notaio, di un consulente legale e di un consulente fiscale è altamente raccomandato.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.