Come vendere casa se il mutuo è in corso

Vendere casa con il mutuo in corso è possibile. Conoscendo le normative e le prassi bancarie, anzi, può persino essere semplice.

Migliaia di persone ogni anno si trovano di fronte all’esigenza di vendere il proprio immobile prima di aver finito di pagare le rate; se sei anche tu in questa situazione, sappi che hai a disposizione due metodi efficaci per risolvere il problema.

In questo articolo vogliamo illustrarli entrambi, mostrando esattamente i passaggi da seguire e le problematiche che possono sorgere durante il processo.

Esistono tre percorsi che permettono di vendere la propria abitazione anche se il mutuo sulla casa non è ancora giunto al termine:

• L’estinzione anticipata del mutuo: consiste nel saldare l’intero debito residuo prima della vendita, liberando l’immobile dall’ipoteca.
• L’accollo del mutuo in corso: in questo caso, il contratto di mutuo viene trasferito al nuovo proprietario dell’immobile, che subentrerà nel pagamento delle rate residue.
• La sostituzione di garanzia: si trasferisce l’ipoteca su un nuovo immobile, permettendo di vendere la casa attuale senza estinguere il mutuo.

Vendere casa con mutuo per comprarne un’altra, quindi, è possibile: approfondiamo queste tre strade.

L’estinzione anticipata del mutuo si ha quando il mutuatario decide di saldare in anticipo il suo debito, facendo così terminare il suo vincolo con la banca.

Il problema principale di questa soluzione è che, ovviamente, bisogna avere la liquidità necessaria per poter estinguere il finanziamento; il vantaggio principale, invece, è che il mutuo cessa di esistere e si può procedere a vendere la casa senza alcuna ipoteca.

Probabilmente, se il tuo mutuo è ancora all’inizio, non hai la possibilità di saldare in anticipo tutto il capitale residuo che la banca ti ha prestato insieme agli interessi dovuti fino a quel momento. Se invece il mutuo è quasi giunto alla sua naturale scadenza, può diventare il modo più comodo e pratico per risolvere il problema di vendere casa.

Grazie alla legge Bersani del 2007, le penali non sono più un problema. Infatti, le banche sono tenute a non applicare nessuna penale ai mutuatari che decidono di eseguire un’estinzione anticipata, cosa che favorisce questa soluzione.

Una volta che il mutuo viene estinto, si procede con l’appuntamento presso il notaio. Qui viene cancellata l’ipoteca che grava sull’immobile, liberando il mutuatario dai termini del contratto.

A questo punto non c’è nulla di diverso rispetto a quando si vende una casa senza mutuo in corso. Si potrà procedere a una normale compravendita immobiliare, senza che il nuovo proprietario si assuma alcuna responsabilità verso il mutuo.

Quando questa soluzione risulta fattibile e conveniente a livello economico, è senza dubbio la più comoda. Visto che non sempre è possibile praticarla, però, è importante conoscere anche l’accollo.

L’accollo del mutuo permette a tutti di vendere casa prima della fine del contratto, anche se non si ha la liquidità necessaria per estinguere le rate in anticipo.

In questo caso, però, gioca un ruolo molto importante la persona che subentra come nuovo proprietario dell’immobile. Infatti, questa persona diventa la nuova intestataria del mutuo, continuando a pagare le rate al posto del proprietario precedente. Quindi avremo tre soggetti:

• La banca
• L’accollato (cioè chi aveva acceso il mutuo)
• L’accollante (cioè colui che subentra come nuovo proprietario)

Questi soggetti possono essere legati tra loro in due modi:

• Tramite accollo cumulativo, in cui entrambi rimangono obbligati verso la banca. Nel momento in cui uno versa la rata, libera l’altro dall’obbligo di doverla versare;
• Tramite accollo liberatorio, nel quale invece l’accollato non è più obbligato verso la banca e non ha di fatto più niente a che fare con il mutuo in corso.

L’accollo cumulativo è quello più conveniente per la banca, che ha due distinti debitori da cui poter esigere il pagamento delle rate. Quindi se l’accollante non onora un pagamento, sarà l’accollato a doverlo fare. È normale, dunque, che dal canto suo l’istituto di credito propenda verso questa soluzione.

Al contrario, l’accollo liberatorio è più conveniente per chi vende casa. Una volta trovato l’acquirente, infatti, si procede con la firma dei documenti e ci si rende del tutto svincolati dal mutuo.

Il vero problema di entrambe queste soluzioni è la vendita di casa. Sarà infatti necessario trovare un acquirente disposto a comprare casa subentrando nel mutuo già in corso. Un’operazione non semplice, ma comunque possibile.

Nella maggior parte dei casi, questo inconveniente non blocca gli acquirenti ma rende comunque necessario abbassare il prezzo di vendita. Un aspetto importante a cui pensare prima di vendere casa con mutuo in corso tramite accollo.

La sostituzione di garanzia consente di trasferire l’ipoteca su un nuovo immobile, permettendo di vendere la casa attuale senza estinguere il mutuo. Questa opzione è particolarmente utile quando si desidera acquistare una nuova abitazione e mantenere le condizioni del mutuo esistente. Quindi, posso vendere casa e continuare a pagare il mutuo esistente: è necessario che la banca approvi l’operazione e che il nuovo immobile offra garanzie equivalenti o superiori.

In generale, è possibile vendere la prima casa con mutuo in qualsiasi momento. Tuttavia, se si sono usufruite delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, è importante considerare alcune condizioni:

• Vendita casa con mutuo prima dei 5 anni: se si vende l’immobile prima di 5 anni dall’acquisto senza acquistare un’altra abitazione principale entro un anno, si perdono le agevolazioni fiscali e si è tenuti a restituire le imposte risparmiate, con l’aggiunta di sanzioni e interessi.
• Vendita dopo i 5 anni: trascorsi 5 anni dall’acquisto, è possibile vendere la casa senza perdere le agevolazioni fiscali, indipendentemente dall’acquisto di un nuovo immobile.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.