Data rogito su proposta d’acquisto e ritardo della delibera

Una delle situazioni più scomode in cui si può trovare un mutuatario è questa:

  • Dopo aver trovato un immobile di suo gradimento, ha fatto una proposta d’acquisto accettata dal venditore;
  • Sulla proposta d’acquisto è stata indicata la data del rogito o del compromesso, dopodiché sono state attivate le pratiche per l’ottenimento del mutuo;
  • Malgrado la banca abbia dato un parere favorevole sul mutuo in questione, alla data del compromesso o dell’atto di compravendita manca ancora la delibera

Come comportarsi in questo caso?

Purtroppo la risposta non è una sola e non è così semplice. In questo nuovo articolo cercheremo di esplorare tutte le casistiche e di dare chiarimenti a tutti coloro che si trovano in questa situazione.

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La proposta è subordinata all’ottenimento del mutuo?

La prima cosa da verificare sono le clausole inserite sulla proposta d’acquisto. È sempre buona norma, per chi deve richiedere un mutuo, subordinare la proposta all’ottenimento del mutuo stesso.

“Subordinare la proposta d’acquisto all’ottenimento del mutuo” significa che la proposta, con tutti i suoi termini, sarà valida soltanto se il proponente riuscirà ad ottenere un mutuo per finanziare l’acquisto della casa.

Questa clausola è salvifica in molti casi, compreso quello di ritardo nella delibera. Se manca la delibera significa che il mutuo non è stato (ancora) concesso, per cui chi ha fatto la proposta non è tenuto a procedere con il compromesso o con il rogito. Anzi, potrà riappropriarsi della sua caparra o scegliere di comune accordo con il venditore dell’immobile di rinnovare la proposta d’acquisto.

Il vero problema nasce nel momento in cui ci si accorge di non aver subordinato la proposta d’acquisto all’ottenimento del mutuo. Qui si rischia facilmente di perdere la caparra, ma in alcuni casi è possibile che la banca sia tenuta alla restituzione della caparra e al rimborso dei danni causati.

Nei prossimi paragrafi ci addentreremo in questa possibilità spinosa.

Come comportarsi se la proposta non è subordinata al mutuo

Se la proposta d’acquisto non è stata subordinata al mutuo, la prima cosa da fare è cercare di mediare con il proprietario dell’immobile. Prima di smuovere le acque, intraprendere cause e mandare a monte l’affare, cercare un accordo è sicuramente la strada più conveniente.

In molti casi il proprietario dell’immobile non vuole rimettere l’immobile sul mercato e far perdere denaro a una persona vittima del ritardo di una banca. Se al venditore sta bene, ci si può accordare per rinnovare i termini della proposta d’acquisto mentre l’istituto di credito procede con la delibera definitiva.

Nel caso in cui il venditore dovesse pensare che l’acquirente sta mentendo riguardo al ritardo del mutuo, si può sempre chiedere una pre-delibera. La pre-delibera è un documento che dimostra la fattibilità della concessione del mutuo, dunque rassicura il venditore sul fatto che l’acquirente ha tutte le carte in regola per ottenere il suo mutuo.

Il venditore è il fulcro di tutto questo, perché la decisione finale spetta soltanto a questa figura. Se decide di venire incontro al potenziale acquirente la situazione si risolverà facilmente, ma se decide di non farlo c’è soltanto un possibile esito: la perdita della caparra.

Chiaramente la perdita della caparra è ciò che qualunque acquirente di un immobile vuole evitare. Ecco perché è così importante ricordarsi di controllare, prima di firmare una proposta d’acquisto, che la clausola sulla subordinazione all’ottenimento del mutuo sia presente.

Anche in questa spiacevole eventualità, in ogni caso, può darsi che non sia tutto perduto. Nel prossimo paragrafo scopriremo in quali casi l’acquirente ha diritto al rimborso dei danni provocati dalla banca per il ritardo nella delibera.

Quando la banca è responsabile e tenuta a risarcire i danni?

Per esplorare questo argomento dobbiamo rifarci ad alcune delibere dell’Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Si tratta di un ente che regola le controversie bancarie in Italia; in passato ha concesso ad alcuni mutuatari il rimborso per i danni causati dal ritardo nella delibera.

L’argomento, in ogni caso, non è del tutto chiaro. Quando manca una normativa di riferimento e bisogna rifarsi soltanto alle delibere, come sempre, bisogna fare lo sforzo di ricavare una regola generale a partire dai casi specifici.

Facendo questo tentativo, possiamo dire che la banca viene ritenuta responsabile quando sussistono queste condizioni:

  • Il termine previsto nella proposta d’acquisto è ragionevole rispetto ai tempi standard per l’ottenimento e la concessione di un mutuo;
  • Chi ha fatto la proposta si è mosso per tempo, andando rapidamente alla ricerca di un mutuo;
  • La banca ha promesso un termine per la delibera diverso da quello effettivo, oppure non è stata abbastanza trasparente nell’informare il cliente sui tempi necessari, o ancora il ritardo è stato causato da un’inefficienza della banca (smarrimento dei documenti, malfunzionamento dei sistemi informatici, ecc.)
  • La persona che ha richiesto il mutuo ha effettivamente avuto un danno, come può essere la perdita della caparra.

Queste sono indicazioni di massima. Il nostro augurio è che in futuro vengano determinate più chiaramente le casistiche in cui la banca viene ritenuta responsabile. Per ora, la cosa davvero importante da ricordare è quella di subordinare la proposta d’acquisto all’ottenimento del mutuo quando questo è necessario per poter acquistare l’immobile desiderato.

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