Importo massimo del mutuo in base al reddito: come si stabilisce

Prima di richiedere un mutuo è importante informarsi riguardo l’importo massimo ottenibile, in modo da poter calcolare la rata più conveniente in base al proprio reddito e stipendio. Conoscere il massimo erogabile permette di pianificare con maggiore consapevolezza l’acquisto della propria abitazione e valutare le diverse opzioni di finanziamento disponibili.

Il mutuo è un contratto bilaterale che coinvolge due diversi soggetti: il primo, detto mutuante, è l’ente finanziatore che si impegna a concedere una determinata somma, il secondo è invece il mutuatario, ossia colui che deve restituire, secondo le modalità pattuite, la somma ricevuta.

Il grande vantaggio del richiedere un mutuo d’importo non elevato sta nel fatto che questo tipo di finanziamento può essere rimborsato in un tempo relativamente breve.

Quando si vuole acquistare una nuova casa, diversi elementi concorrono a determinare l’importo che l’istituto di credito è disposto a concedere. La determinazione del massimo mutuo erogabile non dipende unicamente dal prezzo dell’immobile, ma dalla valutazione complessiva di molteplici variabili che la banca considera per minimizzare il rischio di insolvenza.

I principali fattori che influenzano l’importo massimo sono: il valore dell’immobile e il rapporto Loan to Value, la finalità del finanziamento, le garanzie offerte dal richiedente, la durata del mutuo in relazione all’età del mutuatario, e naturalmente la capacità reddituale del cliente.

Il Loan to Value (LTV) rappresenta il rapporto percentuale tra l’importo del mutuo richiesto e il valore dell’immobile oggetto di garanzia ipotecaria. Prima della concessione del mutuo, l’istituto valuta infatti questo indicatore, determinando l’effettivo importo massimo erogabile e il valore per il quale iscrivere ipoteca sulla casa, a garanzia del mutuo, al fine di tutelare la banca contro il pericolo di insolvenza.

Il valore monetario dell’immobile per cui si chiede il mutuo è il dato concreto utilizzato per stabilire le somme finanziabili. La valutazione viene effettuata attraverso una perizia tecnica che considera non solo il prezzo di acquisto, ma anche le caratteristiche strutturali, la posizione geografica e le condizioni del mercato immobiliare locale.

Per questo motivo, l’importo massimo concedibile di un mutuo è solitamente calcolato con una percentuale sul minor valore fra il prezzo di acquisto e quello indicato nella perizia. Per i mutui fondiari tale percentuale non può superare l’80%, anche se in presenza di garanzie aggiuntive alcuni istituti possono spingersi fino al 90-95%.

Il mutuo per la prima casa consente di ottenere somme pari all’80% del valore dell’immobile, solitamente rilevato dalla perizia. In presenza di particolari condizioni e garanzie, si può raggiungere anche una percentuale superiore.

Le banche concedendo il mutuo, assumono il rischio d’insolvenza del richiedente e, in ragione di ciò, qualora lo ritengano necessario, richiedono garanzie aggiuntive personali o di terzi. Le tipologie di garanzia più diffuse sono la presenza di un garante del mutuo (una terza persona che si impegni a restituire il debito a fronte dell’insolvenza del mutuatario), ipoteche su altri immobili di proprietà del mutuatario, fideiussione (con la quale un terzo garante si impegna personalmente e con il proprio patrimonio a saldare il debito) e la stipula di polizze assicurative.

Questi due dati sono strettamente collegati fra loro. Se il mutuo viene richiesto da una persona molto giovane, la banca riconosce all’operazione un rischio particolarmente basso, dunque sarà possibile concordare una durata molto lunga e richiedere un importo maggiore. Se il richiedente è invece in là con gli anni, le banche concedono mutui di durata più breve. Solitamente il rimborso del mutuo deve terminare entro gli 80 anni del cliente.

Altro fattore che incide fortemente sull’importo massimo ottenibile con il mutuo è il reddito effettivo del richiedente. Su questo, infatti, dev’essere calcolata la rata massima mensile sostenibile.

Ogni istituto di credito ha linee guida differenti in relazione al rapporto tra la rata mensile e il reddito, ma generalmente la rata non deve superare il 30% o il 35% dell’introito massimo del richiedente o della sua famiglia. Questa soglia è calcolata tenendo in considerazione diversi fattori quali ad esempio il numero dei componenti della famiglia, la presenza di figli o familiari a carico, eventuali impegni finanziari che incidono sul budget familiare.

Ad esempio, chi possiede entrate mensili pari a 1.000€ non dovrebbe affrontare rate superiori a 300 o 350 €. Se il reddito sale a 1.500 €, anche la rata potrà essere innalzata a un massimo di 550 € mensili. Questi parametri variano da banca a banca e alcuni enti creditizi prevedono che l’importo della rata del mutuo arrivi anche al 40% del reddito mensile.

Il calcolo della rata del mutuo è un fattore di primaria importanza. Il richiedente, infatti, in ragione della spesa che può affrontare mensilmente dovrà scegliere la durata del mutuo, suddividendo in 10, 20 o 30 anni (in base ai piani offerti dalla banca prescelta), quale somma può ragionevolmente restituire ogni mese senza incorrere in difficoltà economiche.

Come abbiamo visto, richiedere un mutuo implica necessariamente un accordo tra due diverse parti in causa: il richiedente e l’ente finanziatore. Per stabilire l’importo massimo del mutuo si devono quindi prendere in considerazione i dati offerti da entrambe le parti che, soprattutto per quanto riguarda le banche, possono essere differenti.

Ogni istituto di credito, infatti, applica ai contratti di mutuo le proprie specifiche clausole e condizioni. L’importo massimo finanziabile può essere differente da banca a banca. La strategia migliore da adottare prevede alcuni passaggi fondamentali:

• Definire importo e durata: decidere prima di ogni altra cosa l’importo che si intende richiedere a titolo di mutuo e la durata della sua restituzione, considerando la propria capacità di rimborso attuale e futura
• Confrontare le offerte: valutare le diverse tipologie di contratti di mutuo offerti dai vari istituti, analizzando non solo il tasso d’interesse ma anche le condizioni generali e i costi accessori
• Valutare le garanzie: considerare quali garanzie si possono offrire per assicurarsi le somme desiderate e accedere a condizioni più vantaggiose, inclusa la possibilità di estinzione anticipata del mutuo

Il calcolo preliminare sull’importo del mutuo può essere effettuato sulla base delle condizioni generali e più comuni: importo massimo del finanziamento pari all’80% del valore dell’immobile per il quale si intende chiedere l’ipoteca, il reddito complessivo familiare (considerando che la rata mensile non dovrebbe superare il 35% del suo valore totale) e le garanzie che si possono offrire per assicurarsi le somme desiderate.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.