Mutuo con partita IVA: requisiti, documenti e consigli per ottenerlo

Chi lavora con partita IVA o come libero professionista può richiedere un mutuo per l’acquisto della casa, ma l’iter di valutazione può presentare alcune differenze rispetto a quello previsto per i lavoratori dipendenti.

Le banche valutano infatti la stabilità e la continuità del reddito, oltre alla capacità di sostenere il rimborso delle rate nel tempo.

Sapendo come risolvere le problematiche associate al mutuo per i lavoratori autonomi, tuttavia, è possibile ottenere il via libera dell’istituto di credito e comprare casa. Molti liberi professionisti si sono già trovati in questa condizione in passato e sono riusciti nel loro intento. Qui vediamo come molti di loro siano riusciti a vedere approvata la propria richiesta di mutuo.

Solitamente sono i dipendenti a tempo indeterminato ad ottenere più facilmente l’approvazione di un mutuo. Questo perché la banca può confidare, già in partenza, nel fatto che il loro sia un reddito costante e certo.

Poiché il reddito può essere meno costante rispetto a quello di un lavoratore dipendente, gli istituti di credito analizzano con particolare attenzione la situazione economica complessiva del richiedente. Certo, anche un dipendente a tempo indeterminato può rischiare il licenziamento o il fallimento dell’azienda per cui lavora; sono tuttavia situazioni relativamente rare, per lo meno rispetto alle differenze che può avere il reddito di un professionista nel corso del tempo.

In secondo luogo, un lavoratore dipendente accumula nel corso della sua carriera il Trattamento di Fine Rapporto (TFR). Il TFR è un’ulteriore garanzia per la banca, che invece manca nel caso dei lavoratori autonomi.

La mancanza di una retribuzione costante e l’assenza del TFR rendono la banca più esposta al rischio, soprattutto quando il mutuatario desidera finanziare una parte importante della sua nuova casa attraverso il mutuo.

Sapendo come gli istituti di credito svolgono le valutazioni relative al mutuo, però, è possibile presentare una richiesta con maggiori probabilità di approvazione.

Anche se non ha uno stipendio fisso, è possibile stabilire quale sia il reddito medio di un professionista. Solitamente questo avviene utilizzando i dati del Modello Redditi Persone Fisiche (il vecchio “modello Unico”, rinominato dal 2017) inviato all’Agenzia delle Entrate nei due anni precedenti alla richiesta.

A questo punto, la banca valuta il reddito medio; se per un lavoratore dipendente è solitamente possibile raggiungere una rata pari al 30% del suo stipendio, di solito le banche preferiscono abbassare il rapporto rata/reddito nei mutui concessi ai lavoratori autonomi.

Anche se c’è un immobile che funge da garanzia, infatti, gli istituti di credito cercano di prevenire il più possibile i casi di inadempimento. Per i lavori autonomi si può fare anche stabilendo eventualmente delle rate trimestrali o semestrali, visto che i compensi dei professionisti non hanno una base perfettamente mensile come lo stipendio dei lavoratori dipendenti.

Questo non esclude, comunque, l’importanza dell’immobile che funge da garanzia. Trattandosi di un mutuo ipotecario, è evidente che la casa su cui viene iscritta l’ipoteca sia la principale fonte di garanzie per l’istituto di credito.

In teoria, è possibile che venga accolta anche la richiesta di un professionista che vuole una alta percentuale del valore del suo immobile tramite mutuo. Nella pratica, però, si tratta di un evento piuttosto raro che può avvenire solo in caso di forti garanzie esterne.

In generale, richiedere un importo proporzionato al valore dell’immobile e alle proprie capacità di rimborso può contribuire a rafforzare la valutazione della pratica.

Per richiedere un mutuo con partita IVA è generalmente necessario presentare, oltre ai documenti anagrafici, la documentazione utile a dimostrare la propria situazione reddituale e patrimoniale. Rispetto a un lavoratore dipendente, infatti, la banca può richiedere ulteriori elementi per valutare la continuità dell’attività professionale e la capacità di sostenere il rimborso del finanziamento.

Tra i documenti più frequentemente richiesti rientrano:

• un documento di identità in corso di validità e il codice fiscale;
• la documentazione reddituale e fiscale, come le dichiarazioni dei redditi degli ultimi anni;
• eventuali documenti relativi all’attività professionale o alla partita IVA;
• la documentazione dell’immobile oggetto del mutuo.

L’elenco dei documenti può variare in base all’istituto di credito, alla tipologia di mutuo richiesto e alle caratteristiche della posizione del richiedente. Per questo motivo è sempre consigliabile verificare preventivamente la documentazione necessaria con la banca prima di presentare la domanda.

Oltre alla capacità reddituale, in alcuni casi possono contribuire positivamente alla valutazione anche garanzie aggiuntive.

Un fatto interessante da conoscere, ad esempio, riguarda il tipo di immobile su cui viene richiesto il mutuo. Le banche concedono più facilmente un mutuo residenziale ai professionisti, piuttosto che un mutuo per immobili da adibire a ufficio o attività produttive.

Inoltre il ruolo delle garanzie esterne, spesso sottovalutate, può aiutare a ottenere il via libera dell’istituto di credito.

Un esempio interessante è quello delle associazioni di categoria. Alcune associazioni tra professionisti aiutano gli iscritti a ottenere un mutuo più facilmente ponendosi come garanti. Esistono associazioni professionali che, tramite il proprio patrimonio, offrono una garanzia agli aderenti che in alcuni casi arriva fino al 50% del valore del mutuo.

Può essere utile verificare se ci sono associazioni che possono aiutarti da questo punto di vista, garantendo per te almeno su una parte del finanziamento richiesto alla banca.

Un’altra forma di garanzia esterna è la fideiussione, molto comune soprattutto per i mutuatari più giovani. In questo caso un’altra persona si impegna, con il suo patrimonio, a versare le rate per conto del mutuatario in caso quest’ultimo risultasse inadempiente.

Inoltre, anche per i liberi professionisti under 36  è possibile accedere, per l’acquisto della prima casa, al Fondo di Garanzia Prima Casa (gestito da Consap): offre una garanzia pubblica sulla quota capitale del mutuo, elevata all’80% — fino al 31 dicembre 2027 — per le categorie prioritarie con ISEE non superiore a 40.000 euro annui che richiedano un finanziamento superiore all’80% del valore dell’immobile. Questa garanzia può ridurre la necessità di ulteriori garanti o fideiussioni.

Calibrando la richiesta fatta alla banca, utilizzando al meglio le garanzie esterne e moderando il rapporto rata/reddito, per un professionista oggi è tutt’altro che impossibile vedere approvata la propria richiesta di mutuo.

Chi opera in regime forfettario incontra una difficoltà specifica nella valutazione del reddito: la banca non guarda il fatturato incassato, ma il reddito imponibile indicato nel quadro LM del Modello Redditi PF, calcolato applicando al fatturato un coefficiente di redditività che varia dal 40% all’86% a seconda del codice ATECO dell’attività, al netto dei contributi previdenziali versati. Questo reddito imponibile risulta quindi sempre inferiore al fatturato reale, e può apparire più basso di quanto la capacità di rimborso effettiva del professionista suggerirebbe. Prima di presentare la richiesta, può essere utile simulare con l’istituto di credito come verrà valutato il proprio reddito imponibile, anche portando altra documentazione a supporto (ad esempio l’andamento storico del fatturato).

Chi ha aperto la partita IVA da poco incontra un ostacolo diverso: le banche richiedono solitamente almeno 2-3 anni di attività continuativa, documentata dalle relative dichiarazioni dei redditi, prima di valutare la richiesta di mutuo. Senza questo storico, in genere la richiesta viene accolta solo in presenza di garanzie accessorie. Le strade più comuni in questi casi sono la cointestazione del mutuo con una persona che abbia un reddito stabile e documentato, oppure la fideiussione di un garante — molto diffusa proprio per i richiedenti più giovani o con attività appena avviata. Anche le associazioni di categoria (vedi il paragrafo successivo) e i Confidi possono facilitare l’accesso al credito in questa fase iniziale.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.