Mutuo ipotecario: cos’è, come funziona e tipologie

Il mutuo ipotecario è uno dei contratti di finanziamento più conosciuti e conveniente, tramite il quale una Banca consegna una somma di denaro ad una parte, detta mutuataria, per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile o, in alternativa, per la surroga di un mutuo già in ammortamento concesso da altro intermediario.

Il mutuatario è obbligato a restituire la somma ricevuta aumentata, però, di una quota di interessi, il tutto in un arco di tempo prestabilito, che varia da un minimo di 5 ad un massimo di 30 anni.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che la banca iscrive sull’immobile oggetto del mutuo. Il valore dell’ipoteca iscritta è generalmente compreso tra il 150% e il 200% dell’importo finanziato, a copertura del capitale, degli interessi e delle eventuali spese di recupero del credito. Cosa significa in concreto? In caso di insolvenza la banca creditrice potrà chiedere alla magistratura di procedere alla vendita forzata del bene, facendo così valere il suo “diritto di rivalsa”. Il cliente ha diritto alla restituzione dell’eccedenza rispetto al debito residuo del finanziamento, conseguita dalla vendita dell’immobile.

Una volta estinto il mutuo, dunque pagata l’ultima rata, l’ipoteca cade insieme ai diritti della Banca stessa.

Tra tutti i doveri del mutuatario, il più scontato è sicuramente il pagamento delle rate. Alle scadenze prestabilite, egli dovrà riconoscere le somme dovute all’istituto di credito con il quale ha acceso il finanziamento.

Per conoscere in anticipo le scadenze e gli importi delle rate è sufficiente guardare il piano di ammortamento. In caso di mutuo a tasso variabile, tuttavia, gli interessi si potranno conoscere con esattezza soltanto nel corso del tempo.

Dal momento in cui abbiamo ricordato l’importanza di essere consapevoli di ogni dettaglio prima di richiedere un mutuo, vale la pena menzionare le conseguenze del mancato pagamento delle rate.

Se ci sono leggeri ritardi oppure inadempienze minori, la banca procederà a richiedere il pagamento con l’aggiunta degli interessi di mora; si tratta di interessi aggiuntivi che vengono applicati sulle somme pagate in ritardo dai mutuatari o dai titolari di un qualunque finanziamento.

Se il mutuo prevede la presenza di un garante, la banca può rivalersi su quest’ultimo per le inadempienze minori.

Nei casi di inadempienza grave e prolungata, la banca può avviare la procedura esecutiva sull’immobile ipotecato, dando avvio al cosiddetto riscatto dell’ipoteca: il bene viene messo all’asta e il ricavato utilizzato per estinguere il debito residuo. L’eventuale eccedenza viene restituita al mutuatario.

La principale garanzia della banca, in un mutuo ipotecario, è offerta dal valore della casa per cui si è richiesto un mutuo. A fronte di ciò, nel contratto vengono normalmente inseriti alcuni obblighi relativi alla cura e alla manutenzione dell’immobile.

Il mutuatario dovrà provvedere ad avere cura del bene, eseguendo le dovute riparazioni e facendo ciò che è necessario per mantenerlo in buono stato. Niente di particolare, soltanto usare la normale diligenza che si ha verso la propria casa.

Qualora la banca lo richieda, il mutuatario dovrà anche permettere l’ispezione dell’immobile.

Il punto meno conosciuto e più sottovalutato riguardo agli obblighi relativi all’immobile ipotecato riguarda l’assicurazione. In Italia, infatti, è necessario che ogni mutuatario sottoscriva almeno una  polizza scoppio e incendio. Questa deve rimanere attiva per tutta la durata del mutuo e avere come beneficiario l’istituto di credito.

È utile sapere che il mutuatario non è obbligato ad accettare la polizza proposta dalla banca. Ai sensi dell’art. 28 e del D.L. 1/2012, è libero di scegliere qualsiasi compagnia assicurativa, purché la copertura offerta sia equivalente a quella richiesta dall’istituto. Questo aspetto incide sul costo complessivo del finanziamento ed è quindi un elemento da considerare già in fase di confronto tra le offerte, prima di richiedere un mutuo.

Il mutuatario è inoltre tenuto ad informare con tempestività la banca in caso di eventi che possono modificare la sua situazione finanziaria e patrimoniale.

Il caso più comune è quello della richiesta di un altro finanziamento; l’aumento dei debiti è sempre una situazione di cui l’istituto di credito deve essere a conoscenza.

In generale, poi, è sempre bene informare la banca di tutte le situazioni che possono compromettere la capacità di ripagare il mutuo. Parliamo di eventi come il licenziamento, la chiusura della propria attività o altre situazioni che vanno ad incidere sul reddito.

In ogni caso è sempre meglio parlare di questi argomenti con la propria banca prima di attivare il mutuo. Anche se alcuni obblighi sono comuni a tutti i mutuatari, i singoli istituti di credito e persino i singoli mutuatari possono avere contratti diversi che prevedono obblighi aggiuntivi.

Il mutuo ipotecario si suddivide in tre categorie che variano in base ai tassi di interesse applicati:

• Tasso fisso: le quote capitali ed interessi, stabilite nel contratto, rimangono fisse per tutta la durata del mutuo. Il vantaggio è quello di essere certi, sin dal momento della stipula del contratto, degli importi delle singole rate che dovranno essere restituite alla Banca: a fronte di tale vantaggio, l’istituto solitamente applica condizioni più onerose rispetto a quelle del mutuo a tasso variabile.
• Tasso variabile: la quota di interessi, in questo caso, può variare rispetto al tasso di partenza, seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, tipicamente l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate). Il vantaggio è che nella fase iniziale i tassi variabili sono più bassi rispetto a quelli fissi. Il rischio principale, ovviamente, è quello di un aumento dell’importo delle rate.
• Tasso misto o ad opzione: le quote di interesse possono passare da fisse a variabili a scadenze prestabilite e a condizioni concordate nell’atto di stipula del contratto. I vantaggi e gli svantaggi sono alternativamente quelli del mutuo a tasso fisso e del mutuo a tasso variabile.

Esistono molte tipologie di mutui che si differenziano tra loro non solo per gli aspetti più tecnici della stipula, ma anche per la modalità di erogazione del prestito.

La differenza principale riguarda l’importo erogabile. Per il mutuo fondiario, ai sensi dell’art. 38 del Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993), l’importo massimo finanziabile è pari all’80% del valore dell’immobile, determinato dal minore tra il prezzo di compravendita e la perizia della banca. Il mutuo ipotecario non prevede questo vincolo normativo, anche se l’importo concesso dipende comunque dalla valutazione del merito creditizio del richiedente e dalle politiche interne dell’istituto.

Nella scelta tra mutuo fondiario o ipotecario va inoltre tenuta in considerazione la finalità per la quale si richiede l’erogazione del prestito: il mutuo fondiario, infatti, viene erogato esclusivamente per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione della prima casa. Anche in questo caso viene posta un’ipoteca sull’immobile, ma ci sono importanti agevolazioni sia per quanto riguarda il tasso di interesse, sia per i costi delle spese notarili.

Il mutuo ipotecario invece è un finanziamento che viene concesso anche per l’acquisto di una casa che non sia l’abitazione principale del richiedente e può anche essere richiesto per finalità differenti rispetto a una compravendita immobiliare o una ristrutturazione come, ad esempio, il consolidamento dei propri debiti. Al di là delle finalità, in tutti i casi restano invariati gli obblighi nei confronti della banca per i mutui ipotecari, vale a dire la restituzione dell’importo nelle tempistiche prefissate e la maggiorazione di una quota di interessi.

Come visto in precedenza, quando viene erogato un mutuo ipotecario l’istituto di credito pone un’ipoteca sull’immobile a fronte di garanzia, spesso di un valore che oscilla tra il 150% e il 200% del valore del mutuo erogato. Con la nota di iscrizione ipotecaria viene di fatto attivata l’ipoteca che permette alla Banca di vantare un diritto sull’immobile come garanzia qualora il debitore risultasse insolvente. Basata sull’atto notarile stipulato al momento del rogito, la nota di iscrizione ipotecaria sarà quindi presentata direttamente dal notaio alla Conservatoria dei Registri Immobiliari del proprio territorio. Per quanto riguarda i costi, l’iscrizione ipotecaria è soggetta al pagamento di una percentuale fissa pari al 2% dell’importo dell’ipoteca posta sull’immobile.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.