Surroga del mutuo: un'opportunità gratuita?

L’opportunità di poter trasferire il mutuo rappresenta una delle introduzioni più dirompenti riscontrate negli ultimi decenni sul fronte dei mutui e dei prestiti. Negli ultimi anni, infatti, in parallelo a un notevole incremento delle erogazioni di mutui , è aumentato anche il numero di persone intente a chiederne il trasferimento da una banca a un’altra. L’obiettivo di un’operazione di questo tipo risiede nell’attuale contesto di mercato favorevole, che offre tassi vantaggiosi e, per certi versi, irripetibili.

In questo articolo andremo a esaminare quali sono le principali caratteristiche della surroga del mutuo, quali opportunità riserva e quali costi prevede.

Con il, Decreto Legge 31 gennaio 2007, n.7, noto anche come Decreto Bersani dal nome dell’allora Ministro dello Sviluppo Economico, convertito poi dalla legge 2 aprile 2007, n.40, il Governo italiano ha voluto riformare le procedure che attengono alla portabilità dei mutui, garantendo la possibilità di trasferire un mutuo già in essere. La surroga del mutuo (chiamata anche portabilità) consiste dunque nel trasferimento di un mutuo ipotecario da un istituto bancario a un altro e viene sfruttata dai mutuatari per beneficiare di condizioni e tassi più vantaggiosi.

Con la surroga, di fatto, non si elimina la vecchia ipoteca e pertanto non è necessario procedere a una nuova iscrizione della stessa. A dire il vero la possibilità di surrogare l’ipoteca, come ricorda l’art. 1202 del Codice Civile, esisteva già. Quello che viene introdotto con il Decreto Bersani (e che di fatto rappresenta la vera svolta) riguarda l’esenzione di tutti i costi a carico del cliente, rendendo la surroga del mutuo gratuita per il mutuatario e snellendone di conseguenza la procedura. Il mutuatario non è nemmeno tenuto ad avvertire tramite comunicazione la propria banca della volontà di surrogare il mutuo e la stessa non potrà in alcun modo opporsi alla scelta del cliente.

Il tema della portabilità del mutuo rappresenta un vantaggio non da poco per i clienti che hanno un mutuo. Con la surroga è infatti possibile accedere ai tassi correnti (laddove più convenienti), cambiare l’importo della rata e modificare persino il tipo di tasso applicato al mutuo, passando addirittura da un tasso variabile a uno fisso o viceversa.

Un altro vantaggio consiste nella possibilità di accorciare la durata residua del finanziamento allo scopo di risparmiare interessi, oppure di allungarla nell’eventualità in cui si necessiti di una rata mensile più bassa per alleggerire il bilancio familiare. La surroga consente dunque di abbattere il costo degli interessi sul mutuo, ma non l’importo del mutuo in sé, in quanto non è prevista la possibilità di modificare il debito residuo.

Per quanto riguarda la sua finalità, la surroga può essere richiesta sia per un mutuo prima casa, che nel caso di seconda casa; è inoltre possibile trasferire anche un mutuo destinato a un’attività commerciale e non esclusivamente all’uso abitativo.

In merito a quest’ultima specifica è opportuno menzionare che la portabilità del mutuo viene concessa non soltanto alle persone fisiche, ma anche a persone giuridiche a prescindere dalla forma giuridica. L’unico requisito richiesto è che le stesse rientrino nella categoria “microimprese”, abbiano meno di 10 lavoratori dipendenti e un fatturato inferiore ai 2 milioni annui. Per poter richiedere il trasferimento di un mutuo andranno in ogni caso rispettate due condizioni: l’importo deve essere uguale al debito residuo e i mutuatari (ed eventualmente i garanti) devono rimanere invariati.

Ad oggi la legge prevede la possibilità di effettuare anche più di una surroga per lo stesso mutuo, per cui è sempre consigliabile monitorare l’andamento del mercato per individuare il momento migliore per attuare una pratica di surroga.

Non sono previsti inoltre nemmeno dei limiti temporali: il mutuatario può decidere di trasferire il finanziamento nel momento in cui lo ritiene più opportuno. Il consiglio che forniscono gli esperti solitamente è quello di non procedere quando l’ammortamento è in scadenza, perché nella fase finale del periodo di ammortamento la rata è composta quasi esclusivamente dalla quota capitale, pertanto i benefici che ne deriverebbero sarebbero irrisori.

Come abbiamo già specificato, il grande vantaggio della pratica di surroga consiste principalmente nella sua convenienza economica. La surroga del mutuo rappresenta infatti un’operazione gratuita per il cliente, non comportando spese aggiuntive o altri oneri a suo carico, diversamente da quanto accade in caso di sostituzione del mutuo. Oltre a questo, però, la surroga del mutuo porta ulteriori vantaggi:

• In primis, trasferire il mutuo da un istituto ad un altro conduce a un notevole risparmio relativamente al tasso di interesse, che solitamente è più basso rispetto a quello applicato dalla banca precedente.
• Per questa operazione non è previsto per il mutuatario il pagamento all’Agenzia delle Entrate dell’imposta sostitutiva.
• Per quanto riguarda i costi di istruttoria si tratta di una voce non compresa: in altre parole, la banca non richiede denaro al cliente per la fase di valutazione della pratica (anche in questo caso, la legge prevede che sia lo stesso istituto a farsi carico della spesa).
• A livello di spese notarili e costi di perizia, occorre fare un distinguo: i primi non sono necessari (infatti il mutuo viene modificato direttamente dalle agenzie bancarie senza costi aggiuntivi per il cliente), mentre i secondi sono di nuovo a carico della banca.
• La polizza assicurativa del mutuo, che ha lo scopo di proteggere la casa da incendi o distruzioni, può essere trasferita contestualmente al mutuo casa: è sufficiente trasferire il vincolo alla nuova banca.
• Per concludere, l’assenza di costi rappresenta certamente una grande opportunità per coloro che hanno trovato l’occasione per beneficiare di tassi più favorevoli.

Alla luce di quanto è stato analizzato, il contesto attuale del mercato permette di sfruttare la surroga per avere un risparmio su due fronti: godere di tassi più bassi e trasferire un mutuo esistente a costo zero.

La strategia di politica monetaria adottata dalla Banca Centrale Europea sta mantenendo i tassi d’interesse a un livello molto basso rendendo ad oggi, di fatto, la surroga un’occasione irripetibile. La procedura, sebbene sia simile a quella per la classica richiesta di mutuo , viene normalmente seguita e monitorata direttamente dal consulente mutui della banca, senza costi per il cliente, che può offrire prodotti convenienti che consentono di risparmiare in modo consistente sulla rata mensile sfruttando i vantaggi di un tasso fisso. Specialmente nel caso in cui il mutuo abbia una vita residua di 10, 15 o 20 anni, avere la possibilità di “bloccare” la rata ad un tasso molto basso consente al mutuatario di avere una maggiore serenità nel pagamento dell’impegno mensile.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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