Acquistare casa: tutte le spese da sostenere oltre al mutuo

Per chi compra casa, l’importo delle rate del mutuo è solo una delle spese da sostenere. Molto spesso si dà troppo peso al tasso di interesse e troppo poco peso agli altri costi, finendo per sbagliare le previsioni sulla spesa complessiva.

Notaio, tasse e altre voci finiscono per avere un impatto notevole sull’investimento da affrontare per comprare casa. Ecco perché oggi vogliamo fare un elenco completo di tutti i costi del mutuo e dell’acquisto di un immobile in generale, andando oltre al solo importo delle rate.

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I costi per diventare proprietario dell’immobile

Una volta trovata la casa che fa per noi, la prima cosa che dobbiamo fare è assicurarci di diventarne proprietari.

Se abbiamo bisogno di richiedere un mutuo, quasi sempre il venditore ci chiederà di firmare un compromesso vincolato all’ottenimento del finanziamento.

Un compromesso immobiliare prevede già diversi costi:

  • Dovremo pagare il notaio, che salvo accordi diversi tra le parti viene sempre saldato dall’acquirente dell’immobile;
  • Per la registrazione del compromesso, un atto obbligatorio a fini fiscali, dovremo versare 200€ come imposta di registro e 16€ ogni 4 facciate di documento come imposta di bollo;
  • Un’ulteriore aggiunta all’imposta di registro calcolata in percentuale sulla somma pattuita come acconto o come caparra confirmatoria. Sull’acconto andremo a versare il 3% della somma accordata, mentre sulla caparra lo 0,5%.

In caso decidessimo di tutelarci ulteriormente, andando a trascrivere il compromesso nei registri immobiliari, ci troveremo a versare altri 200 euro a titolo di imposta ipotecaria e 35 euro di tasse ipotecarie.

Dopo il compromesso è il momento del rogito. Anche in questo caso il pagamento del professionista spetta di norma all’acquirente. Per un atto di compravendita su un immobile adibito a prima casa, dal valore commerciale di 150.000 euro, possiamo aspettarci una parcella da 2.400-3.000 euro.

A tutto questo potrebbe aggiungersi una parte delle provvigioni dell’agente immobiliare, se ce n’è stato uno coinvolto.

La tassazione della compravendita

Una volta che l’immobile è diventato di nostra proprietà ci aspetta, di nuovo, il pagamento di alcune imposte.

Questa volta bisogna fare una distinzione tra acquisto di prima casa e di seconda casa. Sulla prima casa andremo a versare:

  • Imposta catastale – 200€ se acquistiamo da un’impresa, 50€ se acquistiamo da un privato;
  • Imposta ipotecaria – 200€ se acquistiamo da un’impresa, 50€ se acquistiamo da un privato;
  • Imposta di registro – 200€ se acquistiamo da un’impresa, 2% del valore dell’immobile se acquistiamo da un privato;
  • IVA – 4% del valore dell’immobile se acquistiamo da un’impresa, mentre non è dovuta se acquistiamo da un privato.

Se invece il mutuo ci serve a ristrutturare o acquistare una seconda casa, l’IVA e l’imposta di registro aumentano.

Allo stesso tempo, però, se abbiamo diritto alle agevolazioni mutuo prima casa avremo la possibilità di portare in detrazione il 19% degli interessi passivi del mutuo ogni anno. Questo aiuta, nel tempo, a rientrare delle varie imposte pagate nel momento dell’acquisto.

I costi di ottenimento del mutuo

Prima di arrivare a pagare la prima rata un mutuatario sostiene già diverse spese legate all’ottenimento del finanziamento.

La prima è legata all’ottenimento di tutta la documentazione dell’immobile (atto di provenienza, visure, e così via) e ai documenti personali da presentare per fare domanda di mutuo. Per questo possiamo già preventivare una spesa intorno ai 100 euro.

La seconda spesa è quella per la perizia immobiliare, che normalmente ha un costo di circa 300 euro. Aggiungendo l’IVA, gli oneri contributivi e le eventuali spese di viaggio arriviamo a una somma intorno ai 400 euro.

Per la valutazione della pratica dovremo sostenere un costo di istruttoria intorno allo 0,8% del valore del mutuo. Questo pagamento in favore della banca copre le spese per la valutazione dei documenti, il controllo del merito creditizio, l’elaborazione del contratto di mutuo e così via.

Proseguendo troviamo il costo per l’assicurazione obbligatoria contro scoppio e incendio. Il costo medio è di 50 euro all’anno, ma possiamo scegliere anche di versare un unico premio iniziale per ottenere uno sconto sulla somma complessiva. Chiaramente l’onere aumenta se introduciamo altre polizze, che però sono facoltative.

Da ultimo, ci troveremo nuovamente a pagare il notaio al momento della stipula del contratto di mutuo. Il contratto di mutuo e l’atto di compravendita sono due cose diverse e distinte. Il motivo per cui è necessario rivolgersi al notaio per il contratto di mutuo è che solo questo professionista può iscrivere l’ipoteca sull’immobile che fa da garanzia per il mutuo stesso.

Spese accessorie del mutuo

Da ultimo troviamo alcune piccole spese che non fanno parte delle rate, ma del mutuo in senso esteso:

  • Spese di incasso della rata (normalmente 2€ circa per rata)
  • Spese di gestione (notifica del cambio del tasso, resoconto annuale degli interessi passivi e altre piccole spese)
  • Al momento di cancellare l’ipoteca, potremmo trovarci nuovamente a pagare al notaio una parcella tra 500 e 1.000 euro. Oggi non è più necessario rivolgersi a questo professionista per tale operazione, ma è una prassi ancora molto comune tra i mutuatari.

Così si conclude il nostro elenco di spese legate al mutuo ipotecario. Come puoi notare, è importante confrontare le proposte di mutuo tenendo conto di tutti i costi e non solo di quelli legati alle rate. Il secondo suggerimento che deriva dalla guida di oggi è questo: per gli aspiranti mutuatari è bene fare i conti tenendo conto di tutti i numeri che abbiamo menzionato e non solo di interessi, spread e tassi di riferimento.

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